浙江商品城
市调报告 一、
调查目的
通过对位于南京市江宁科学园内的浙江商品城的市场调研，进一步掌握江宁地区的商业地产的基础现状及未来有可能的发展方向，以利于我公司中南汽车港项目开发中借鉴及参考。
二、
调查方式
主要调查方式为现场访谈及周边地区实际考察。
三、
调查结果
被调查项目位置：
浙江商品城坐落于南京市江宁科学园内,天元路以南,城东路以西,科苑路以北,兴苑路以东,毗邻江宁大学城. 占地 220 亩，总建筑面积约 20 万平方米，总投资 6 个亿，包括浙江品牌批发市场、特色主题商业街、浙商大厦商务写字楼、酒店公寓、中心广场景观带、及休闲娱乐区。
被调查项目交通：
陆路交通：江苏省高速公路密度居全国第一。沪宁高速、宁杭高速、312 国道、南京绕城公路、104 国道与浙江商品城相接；公交时雨线、南金线、101 总站、规划中的轻轨、地铁远景等市内交通便利迅捷。
铁路交通：距南京中华门火车站仅 11 公里，货运可直达全国各大城市。
水路交通：距长江流域最大的集装箱一万吨新生圩港仅 26 公里 。
空中运输：距华东地区最大的客货两用机场——南京禄口国际机场仅 24 公里 。
被凋查项目基本信息：
装修状况 装修状况 开 发 商 南京浙商投资有限公司 均
价 6500 元/平方米 付款方式 一次性或按揭 占地面积 136092 平方米 建筑面积 200000 平方米 容 积 率 1.50 入住时间 2005 年 6 月 销售率 销售 50％左右 销售方式 3 年售后返租或自营 经营方式 自营与返租相结合 售楼电话：
52168666、52168777
浙江商品城ＳＷＯＴ分析
优势：
① 南京的消费者具有从商的传统和投资观念，渴望通过经营投资获取收益。
② 属于相对开放的商旅城市，有流动人口。
③ 政府相关单位招商引资工作做得不错，外埠投资者愿意来南京进行适当规模的经营和投资。
④ 消费者心理相对不成熟，容易对眼前利益产生羊群效应，投资有一定的盲目性。
⑤ 浙江商品城项目在规划中设施属于一流，相对其它项目来说可能拥有较大的优势。
⑥ 浙江商品城受江宁原中心区域、江宁大学城、江宁科技园三地的辐射，区位优势十分明显，是江宁的核心区域。
⑦ 京沪高速铁路、公路、水路、民航俱全的外部交通条件，为浙江商品城带来丰富的异地客源。
⑧ 规模大，经营范围广，具有规模优势。
劣势：
① 江宁虽然撤县变区，纳入南京市区，江宁的房地产市场获得空前的发展。但江宁整体经济发展及生活配套设施仍于南京市区差距较大。
② 目前与南京市区的交通情况尚无法得到解决，交通线路的单一将有可能会影响到项目的升值潜力。
③ 目前，江宁地区的经济发展情况不均衡，做为新兴商业地段的繁华程度不够。
④ 项目周边人气不旺，其客流量无法支撑一个如浙江商品城那样规模的大型商业项目。
⑤ 就浙江商品城所在的区域而言，目前属不成熟地段，就其地段来说，浙江商品城售价过高，有些急于求成，高昂的价格将影响到其以后的发展。
风险：
①
经营压力很大：作为商业地产，投资者是要赚钱的，因此每年一定比例的返租金额就成了开发商或者经营者必须要面对的压力。商业地产的高利润带来的经营管理风险要远高于其它类型物业。
②
国家的干预：早在２００１年国家建设部就已经有明文规定，不许进行任何形式的返租或售后包租的房地产操作方式，但是雷声大雨点小，这一方针政策并没有真正的落实下来。可我们决不能忽视国家对地产市场尤其是商业地产市场进行整顿的决心，估计今明两年会有相关的针对商业地产销售的具体政策出台。
③
返租期结束之后何去何从：在我们的市场调研中，返租期结束之后，投资者投资的商业地产的何去何从，是投资者拿回来自己经营，还是继续委托开发商进行经营，很多销售人员根本就没有底，这种现象说明大部分开发商根本就没有对返租期限结束后的产权、经营权之间的关系做一个明确的规划，这使我们不得不对南京商业地产进行更深的关注。
④ 目前，南京商业地产的发展仍然以成熟区域为主。
机会：
① 无替代形式：目前没有别的投资渠道可以替代商业地产这一高
回报的投资领域，而包括南京在内的长三角地区的民间资本又不可能闲置。
② 政府支持：南京市政府对南京的房地产开发特别是商业地产的开发是持支持和关怀态度的，投资大环境不错。
③ 尚无重大事件发生：目前没有上述特别的恶性事件出现，在一个不短的时间内南京的商业地产投资者的信心还是很足的。
④ 地区欠缺大型商业项目。
⑤ 南京部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨。产权商铺作为一种
新型的投资对象，受到南京市民的青睐。尽管多数已售出产权的商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺产权售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。
四、被调查项目情况分析
1、目前南京商业地产已经进入上行信道 在 2002、2003 年南京的房地产市场上，商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。从大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺的大量涌现，而商业地产的高额利润也让众多的开发商乐于投身其中。
2、南京目前对商业地产的需求情况 随着南京经济发展水平的强劲增长，人民生活水平日渐提高，也决定了对商业地产需求的加大,而且由于城市建设步伐的不断加快，大量的城市改造和拆迁又造成了消费者市场的重新组合。因此，南京市商业地产的需求量一直处在供不应求的局面，目前，该局面虽然有所缓解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解决。
3、目前南京商业地产的现状：
A、消费心理 南京作为中国有着悠久商业传统的城市，其商业发展水平一直较超前。南京人民具有相当出众的投资意识，乐于投资于经营性的业态，并从中获得收益。但从我们进行的市场调研情况来看，目前南京人民的投资心理并不成熟，投资具有一定的盲目性，对某些眼前利益非常好的项目容易形成羊群效应。因此，通过适当的炒作可以达到 1+1＞2 的效果。
B、消费人群构成和所占比例 经过我的调研，我认为南京市商业地产的消费者主要由以下三类构成：
（1）
希望扩大经营的人群 目前已经在经营商业的部分人群，出于扩大经营的考虑，希望获得更大的经营空间。他们的要求一般是目前已基本形成商业范围内的可经营铺面，但目前他们在南京市商业地产的消费者中所占的比例并不大。而且随着南京市商业地产的进一步发展，由分散向集中的趋势进一步增强，这些消费人群的数量在南京市商业地产的消费者中所占的比例会进一步减小。
（2）
以扩大经营为目的的经营者 这类经营者目前已经在经营中，目前没有精力，但是希望在以后扩大自己的经营。因此这部分人群会选择短时间内可以进行返租经营，但返租期结束后，又可以用来自己经营的商业地产。这类人群在南京市商业地产的消费者中占有一定的比例，但也不是目前南京市商业地产消费者的主力。
（3）投资获利为主要目的的消费者 这类人群中目前是南京市商业地产消费者的主力军。他们并不过分关心目前自己所投资的商业地产是否已经成型，或者是否在成熟的商圈内，甚至对商业经营也干脆是门外汉，他们所关注的是所投资的商业地产的远期经营前景和目前可以切实提供的返租的获利大小。这类消费者
的构成十分复杂，来源也不止于南京本地，其资本构成和获利目标也不尽相同。因此有人戏称这类消费客群的构成涵盖了从百万富翁到下岗职工的社会各阶层。从目前南京其它几个项目的销售情况来看，也不乏有整层整栋购买商业地产的投资大鳄。
C、目前南京商业地产的主要操作模式 目前南京的商业地产的模式和国内其它地方的基本相同，主要有以下两种方式：
一是采用产权和经营权统一销售的形式。这类商业地产由于经营者的自主性大，管理困难，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。因此这种方式越来越不为开发商和消费者看好，同时，也阻碍了部分不懂经营的投资者跟进投资的兴趣.目前,南京的商业地产运用这种模式的越来越少。
二是采用产权与经营权相对分离的销售、管理形式。即产权所有者至少在一定的年限内不能自已进行经营，在这期间由商业地产的开发方或经营方按一定的比例以返租的形式回报给购房者，这是目前南京商业地产的主流操作模式。这种模式实质上把有形的商业地产延伸成了一种投资工具，它的广泛运用虽然可以降低投资者进入壁垒，增强投资者的信心，但同时，这也使开发商的风险增加，带来了风险，使开发商的经营管理能力面临更大的考验。
浙江商品城采用了以上两者相结合的方式，我本人几乎可以认定其在管理上有相当大的难度，很难解决返租经营者与自营者之间的协调问题。
五、结论
随着南京发展大城市战略，把江宁撤县变区，纳入南京市区，江宁的房地产市场必将获得空前的发展。其中，商业地产也将借此东风，获得新生。就浙江商品城项目而言，虽然在营销、规划、开发、市场培育等各个环节有相对的不足，但是就主体南京商业房地产市场来说，浙江商品城仍然是一个可以作为江宁商业地产旗手的项目，其开发回报与开发前景是非常不错的。由此，可以从侧面证
明，目前南京商业地产市场的前景是十分美好的。
通过对浙江商品城的调研，进一步证明了公司东南汽车港项目的营销定位与开发规划的前瞻性与切实性。由此我认为，东南汽车港项目如果能够沿着目前的主体规划思路坚定不移的向前循序渐进的话，其前景是十分乐观的！