及 一份完整旧村改造项目的实施方案模板，涉及 10 大要点！
实 施 方 案 ， 也 叫 改 造 方 案 。
按 照 广 州 的 旧 改 流 程 ， 实 施 方 案 的 编 制阶 段 ， 是 在 引 入 合 作 企 业 之 后 。
但 由 于 随 着 前 期 工 作 不 断 的 加 快 ，前 期 服 务 商 的 加 入 以 及 方 案 三 合 一 等 原 因 ， 实 施 方 案 的 编 制 ， 已 经需要在引入合作企业之前完成。
实 施 方 案 ， 是 一 个 项 目 最 完 善 的 信 息 整 合 。
涵 盖 改 造 范 围 内 的 土 地情况、人口数据、规划情况、规划调整情况等。按照广州工作方案当中 的 数 据 ， 大 部 分 的 旧 改 都 即 将 来 当 实 施 方 案 编 制 阶 段 。
因 此 ， 此次 主 题 ， 我 们 以 一 个 真 实 项 目 的 实 施 方 案 为 模 板 ， 给 大 家 讲 讲 实 施方案当中重要内容。
项目概况
1. 项目区位
概 述 项 目 所 在 区 位 ， 周 围 的 交 通 状 况 ， 改 造 范 围 ， 周 边 的 建 筑 情 况等。
《 沙 步 旧 村 改 造 实 施 方 案 》 中 的 描 述 ：
南 岗 街 沙 步 旧 村 位 于 广 州 市黄 埔 区 东 部 ， 南 临 广 州 保 税 区 ， 西 临 开 发 大 道 ， 东 至 南 岗 村 ， 广 深公 路 由 北侧 经 过 。
2 2 . . 项目背景
概 述 项 目 的 历 史 进 程 ， 比 如 政 策 背 景 ， 村 民 的 改 造 意 愿 情 况 （ 附 带表决文件，盖章），表决历程，周边的发展情况，项目所在区的发展策略和布局，以及审批情况等等。
3. 改造目标
改造目标分为总体目标和具体目标：
（1）总体目标，概述区的整体规划和发展定位。
（2）具体目标，具体目标包括：经济发展目标，环境发展目标，社会发展目标，文化发展目标四个方面。
4. 改造原则
改 造 原 则 一 共 包 括 四 个 原 则 ：
以 村 民 自 愿 改 造 为 原 则 ， 以 强 化 公 共利 益 保 障 和 历 史 文 化 保 护 为 原 则 ， 以 政 府 政 策 为 原 则 ， 以 改 造 的 可操 作 性 为原 则 。
5. 改造依据
改造依据包括：
（ （ 1 ）
法 律 法 规 及规 范 标 准
例如：《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国管理法》、《城市规划编制法》等等。
（ （ 2 ）
上 层 次 及 相关 规 划
例如：《广州市城市总体规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市更新总体规划》等等。
（ （ 3 ）
政 策 依 据
例如：《 广州市城市更新办法》、《 广州市旧村庄全面改造成本核算办 法 》 、 《 广 州 市 人 民 政 府 办 公 厅 关 于 印 发 广 州 市 城 市 更 新 办 法 配套文件的通知》以及区级相关城市更新政策等等。
6. 工作历程
列举项目的总体进度进程，从村民表决一直到改造实施方案为止。
Part 2 现状情况
1. 自然条件
概述项目所在区域的气候状况（日照、气温以及雨量情况），地形地貌状况。
2.
人口与经济情况
概 述 该 村 的 人 口 户 籍 情 况 ， 列 出 公 安 机 关 给 出 的 材 料 证 明 ， 村 集 体具体的分红情况。
例 如 ：
根 据 公 安 部 门 和 属 地 街 道 相 关 资 料 ， 改 造 范 围 （ 拆 旧 范 围 ）数 内 户 籍 登记 数 3818 籍 户 （ 包含 原 有 户籍 3154 户 ， 以 及已 达 到 分户的 年 龄 条 件而 未 能 进行 分 户 的 664 数 户 ）
， 居 民 总人 数 9942 人 。
3. 土地利用现状
列 举 三 种 类 型 的 用 地 情 况 ， 如 城 市 建 设 用 地 ， 村 庄 建 设 用 地 ， 非 建设用地。
4. 土地权属情况
概述国有用地和留用地的具体情况。
5. 用地建设开发情况
用地建设开发情况包括：完善历史用地手续用地情况，土地现状地类情况。
6. 现状建筑情况
（1）现有建筑量
（2）总体建设情况
例如：改造范围（拆旧范围）内现状总建筑面积为 163.09 万平方米，其中村民住宅为 87.43 万平方米（合法住宅面积 71.48 万平方米，2007 年 6 月 30 日前无合法手续住宅面积 15.95 万平方米），集体物业 72.65 万平方米（合法物业面积 57.2 万平方米， 2007 年 6 月
30 日前无合法手续物业面积 15.45 万平方米），不可移动文物、历史建筑线索、传统风貌线索（以下简称文物及历史建筑）
0.63 万平方米，公配设施 2.38 万平方米。根据属地街道相关资料，沙步旧村私人住宅栋数为 3790 栋，其中合法私人住宅栋数为 3763 栋。
Part 3 上层规划情况
1.《广州市城市总体规划（2011-2020 年）》
2.《广州市城市总体规划（2017-2035）》
3.区的总体规划
4.现行控规《广州市控制性详细规划（全覆盖）》
5.在编控规
6.总结
Part 4 改造方案
1. 改造模式
概 述 村 的 改 造 模 式 ， 广 州 的 旧 村 改 造 模 式 通 常 是 全 面 改 造 和 自 主 改造。
例 如 ：
同 意 采 取 自 主 改 造 的 模 式 和 全 面 改 造 的 方 式 。
安 置 地 块 由 村集 体 经 济 组 织 申 请 划 拨 使 用 ， 融 资 地 块 由 村 集 体 经 济 组 织 或 其 全 资子公司申请以协议出让方式获得。
2. 改造拆复建原则及方案
村 民 住 宅 复 建 原 则 ， 集 体 复 建 原 则 参 照 《 广 州 市 旧 村 庄 全 面 改 造 成本核算办法》。合法住宅建筑按照按 1：1 复建，并计入改造成本，其 与 复 建 总 量 差 额 可 作 为 安 置 住 宅 权 益 面 积 予 以 复 建 ， 权 益 面 积 建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
3. 改造成本测算 改造成本一般包括：前期费用，拆迁费用，复建费用，其他费用等。
4. 改造范围划定
例如：改造范围根据《广州市城市更新办法》相关规定划定：
（1）以自然村或行政村形成并纳入城市更新（ “三旧”改造）数据库范围的建设用 地为基础，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规 划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄更 新改造范围。
（2）旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于 村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入更新改造，可以结合所在 地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周 边土地资源，实施连片整体更新改造。
（3）村集体有留用地指标欠账的，可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土 地纳入旧村庄改造范围；村集体没有留用地指标欠账的，可采取村集体申请预支留用地指 标或村集体承诺今后发生 征 地 时 不 再 申 请 留 用 地 等 方 式 ， 将 符 合 城 乡 规 划 的 村 集 体 土 地 纳 入旧村庄改造范围。改造范围内的农用地，符合边角地、夹心地、插花地的，不需要抵扣 留用地指标。
5. 复建用地布局
涉及复建用地详细情况，包括村复建住宅用地情况、独立占地公共服务设施用地情况以及村复建物业用地情况。
6. 改造融资方案
阐述融资低价评估情况、融资建筑规模、融资用地规划等内容。
7. 改造范围总指标
涉及规划人口、用地面积、建设量、毛容积率等内容。
Part 5 规划方案
1. 区域格局
根据规定，制定区域的规划。如发展结构，区域发展目标等。
2. 功能定位
发展地位，功能构成，重点产业项目阐述。
3. 用地布局及开发规模
阐述布局原则，土地利用规划，开发规模等。
4. 城市设计
阐述城市设计方案。
5. 公服与开发规模
阐述规划目标，规划原则，公共服务和市政公用设施体系规划等。
6. 综合交通规划
阐 述 道 路 系 统 规 划 ， 公 共 交 通 规 划 ， 交 通 设 施 规 划 ， 交 通 影 响 评 估落实修改情况。
7. 历史保护原则
阐 述 历 史 文 化 建 筑 现 状 概 括 ， 保 护 依 据 及 原 则 ， 保 护 规 划 策 略 ， 保护与利用方案。
Part 6 控规调整
1. 控规调整
阐述总体指标调整。
2. 规划管理单元指标调整
规划单元调整方案。
Part 7 土地调整
土 地 整 理 主 要 涉 及 到 ：
土 地 整 备 主 体 ， 资 金 安 排 ， 政 府 储 备 用 地 整理方式，需办理 “农转用”指标的用地，土地 “转性”，“三地”情况，改造范围（新建范围）土地处置等内容。
Part 8 建设时序
建设时序主要涉及到：分期建设原则，动迁计划。
Part 9 效益分析
效益分析主要涉及到：产业导入，经济提升，配套完善，面貌改善，用地集约，历史传承等方面。
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