小区后勤物业管理提升工作方案
为了进一步加强管理，提供服务质量，确保物管合同的有效履行。根据公司攻坚克难工作要求，结合物业管理面临的实际情况，经过认真梳理，物业房产经营部就提升磷都小区物业管理水平，制定如下工作方案：
一、加强与公司办公室和物管公司的信息沟通交流，确保上情下达、下情上传。责任人：谢康贤 二、明确工作职责，加强监管督促，按照与物业公司签订的委托管理合同，定期做好对物管公司的监督考核工作。
1、物业服务费考核次数由原来的每年度三次，调整为每年度四次。即每季度按照合同约定的考核内容进行一次考核。责任人：戴长生、陈桥。
2、每月召开一次磷都小区、公司办公区物业管理工作情况检查反馈会，物管公司高层领导必须参加。责任人:戴长生 杨春 3、每周不少于 1 次与公司办公室进行工作对接，了解公司办公区域物业管理工作的意见。责任人: 杨春
肖云 4、每周对小区和办公区的保安、保洁、绿化、消防安全、车辆管理工作组织一次检查，并制定专项检查表，做好登记。每周的检查物管公司片区经理必须参加，对检查结果物业公司要签字确认。责任人：杨春、朱玉春 三、检查督促范围分工：
1、公司办公楼的督促检查由肖云负责； 2、门卫保安工作的督促检查由朱玉春负责； 3、文体馆、报告厅、发电机工作情况的督促检查由高峰负责； 4、车辆停放管理工作的督促检查由杨春负责； 5、磷都公寓规范管理工作的督促检查由李立昭负责； 6、居民楼、母子间、单身楼、公共区域的四保一服务工作的督促检查由肖云、李立昭负责； 7、新办公大楼、后勤楼的督促检查由朱玉春负责； 四、检查考核标准 磷都小区办公楼管理工作目标 序号 指标名称 达到指标 管理指标具体内容 备注 1 公共卫生合格率 98% 门厅、走廊、楼道、厕所每天清洁，无污物、异味、蚊蝇。
2 会议室整洁率 100% 及时清洁，家具、物品摆放整齐。
3 领导办公室保洁率 100% 每天清洁 2 次，家具、物品摆放整齐。
4 室内绿化率 100% 定期养护、修剪，及时更换。
5 照明完好率 95% 每天巡检，发现损坏及时更换处理。
6 供水供电保障率 99% 每天巡检，发生问题及时处理。
7 办公家具定置率 100% 所有家具用品定置管理，未经办公室同意，不准搬出。
8 保安值班效率 100% 保证 24 小时守班，外来车辆登记率 100%，待客文明礼貌。
9 接待员满意率 95% 坚守岗位、严格管理、微笑服务、礼貌待客、遵守规章、面试上岗。
10 访客登记率 100% 保证按规范职守，外来人员登记率 100%，待客文明礼貌。
11 安全事故 0 全年无安全责任事故、无消防事故、无盗窃事件。
（一）
公司办公楼服务标准
1 1 、事务管理服务
（1）、指派主管负责办公楼的管理，每天上班、班中、下班等时段亲临现场，监督、检查各岗位工作，其记录作为员工考核依据之一。
（2）、严格按合同附件《磷都小区机关办公大楼前台接待与保安岗位规范》要求做好相关工作。
（3）、经常与办公室进行沟通、交流，虚心听取其提出的意见和建议并进行认真整改。
（4）、带领各岗位员工随时保持良好的精神面貌，以最佳的工作服务于甲方。
（5）每月定期检查启动发电机一次，确保发电机工作正常有效，并做好巡检启动记录。
2 2 、 维修 服务
（1）、24 小时值班服务。根据约定时间派维修人员上门服务，5 分钟内必须到达现场，急修 15 分钟处理完成，小修 30 分钟处理完，中修 24 小时处理完，大修不超过 3 天。
（2）、每天对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、监控系统等巡查，发现问题及时解决，确保设备设施正常运行。
（3）、每日对办公楼卫生间水、电、门、窗和卫生洁具进行检查，发现问题及时处理 （4）、每周六对办公室内水、电、门、窗等设施进行检查，发现问题及时处理。
（5）、维修安排在中午下班进行，必须在上班期间进行的急修项目，不能影响到办公。
（6）、零修急修及时率 99%，维修合格率 100%； 3 3 、接待服务
（1）、面带微笑，态度谦和，上下班站礼仪岗； （2）、熟记大楼内办公人员情况。
（3）、对来访人员进行认真详细登记，符合条件的方可放行。访问领导的人员，亲自带到甲方办公室交由办公室处理。
（4）、认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班人员未上岗前，不准下岗。
（5）、密切注视监视屏，发现异常情况，立即通知保安前往处理。
（6）、注视大楼内的人员及设备设施情况，维护大楼内秩序，防止发生事故。
（7）、保管好办公人员寄存的物品； （8）、严格按照规定开关灯。
4 4 、 保 安 服务
（1）、上班期间站礼仪岗，车辆出进必须敬礼； （2）、进出办公楼区域的车辆，实行通行证管理，禁止无通行证车辆进入办公楼区域停放。
（3）、对于到公司办事的外来车辆进行严格登记，并引导合理有序停放，保持交通畅通，非办公车辆谢绝入内。
（4）、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。
（5）、办公人员下班后，及时关闭门窗及电闸。每 30 分钟巡查楼层一遍。
（6）、严密监视大楼内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时处置或报告。
（7）、保证大楼内各种设施的安全，防止被盗及损坏现象发生。
（8）、对在车场附近泊车、摆摊者进行劝离和制止。
5 5 、保洁服务
（1）、庭院路面每天普扫 1 次，巡回保洁 4 遍。
路面干净，无烟头、纸屑、唾液痰迹、明显积土、碎砖瓦砾等杂物。发现路面有油污立即用清洁济处理。
（2）、电动伸缩门每天清洁 1 遍，无明显灰尘。
（3）、每天 7：30、12：40 前对领导办公室清洁 1 遍，必要时增加保洁频次。保持干净、整洁。
（4）、楼梯间梯级、平台、公共走廊每天普扫 1 遍、湿拖 1 遍。无灰尘、脚印。
（5）、办公室门、栏杆、扶手及烟灰桶每天清洁 2 次。楼梯栏杆干净，目测无尘；楼梯扶手干净，手拭无明显灰尘。烟灰桶烟蒂不超过 3 个。
（6）、每天对公共卫生间清洁 2 遍，并巡回保洁使之无水迹、无脚印。及时更换卷筒纸、添加擦手纸，垃圾桶超过 1/2 必须更换。
（7）、墙面干净，发现污染立即用清洁剂清除，顶部无蛛网，楼道内的窗台、窗轨无积尘。
（8）、每年清洗雨篷、铝塑板外墙、玻璃外墙 2 遍。保持明亮干净。
（9）、在每次开会前 30 分钟把会议室卫生清洁好，保证会议室整洁、干净，卫生间增设办公室专用拖把并做好标记。
6 6 、盆景养护服务
（1）、每周六对所有盆景进行认真浇水、施肥等养护管理，特殊盆景养护需征得甲方办公室同意并在下班时间进行操作。
（2）、对长势不好的盆景及时进行更换，随时保持盆景长势良好。
（3）、认真填写《盆景养护登记表》。
）
（二）
、 磷都公寓服务标准
1 1 、事务管理服务
（1）、指派专职或兼职的主管负责磷都公寓的管理，每天 2-3 次监督、检查各岗位工作，其记录作为员工考核依据之一。
（2）、严格执行甲方制定的所有公寓管理、员工管理制度。
（3）、与甲方相关部门密切配合，认真做好商铺、入住人员身份审核、住宿管理及档案管理工作。
（4）、经常与甲方相关部门进行沟通、交流，虚心听取其提出的意见和建议并进行认真整改。
（5）、热情、主动接待客户，及时有效处理客户提出的问题。
2 2 、 维修 服务
（1）、24 小时值班服务。根据约定时间派维修人员上门服务，5 分钟内必须到达现场，急修 15 分钟处理完成，小修 30 分钟处理完，中修 24 小时处理完，
大修不超过 3 天。
（2）、每天对供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、监控系统、电梯等巡查，发现问题及时解决，确保设备设施正常运行。
（3）、监督电梯维保公司对电梯的日常维保工作，提出工作意见。
（4）、零修急修及时率 99%，维修合格率 100%； 3 3 、 保 安 服务
（1）、认真检查、核对入住人员出入证，无证者严禁进入公寓。
（2）、认真登记来访人员，严禁来访人员留宿公寓。
（3）、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。
（4）、严密监视公寓内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时处置或报告。
（5）、保证公寓内各种设施的安全，防止被盗及损坏现象发生。
（6）、每间隔一小时对公寓楼层进行巡查，发现问题及时处理。
（7）、每年年底联合保卫处进行一次消防演习。
4 4 、保洁服务
（1）、楼梯间梯级、平台、公共走廊每天普扫 1 遍、湿拖 1 遍。无灰尘、脚印。
（2）、每天清洁楼梯栏杆及扶手 1 遍，保持楼梯栏杆干净，目测无尘；扶手干净，手拭无明显灰尘。
（3）、墙面干净，发现污染立即用清洁剂清除，顶部无蛛网。
（4）、楼道内的灭火器、电表箱、公告栏、对讲系统、弱电箱、分户门等设施设备每周清洁 1 次。外表干净，无积尘。
（5）、地下车库：每周清扫 2 遍，巡回保洁 1 遍。
（三）
考核与处罚
物业服务费每年分四次组织考核，考核内容为磷都小区公共部分物业管理工作、机关办公大楼物业管理工作、中心医院物业管理工作和每月督促检查提出的处罚金额，分别由甲方各部门单位考核后，由公司多经事业部结合日常督促检查情况汇总出具考核报告，依据报告考核支付当期物管费。
（四 ）检查时间：每周的检查一般为周五下午 3-5 点；每月的检查时间一般为当月的最后两天；季度考核时间一般为本季度末或下季度初。