项目实施阶段工程管理指引
第一章
工程准备阶段
一、工程准备阶段流程及流程说明
序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果
1、在取得土地证后复核用地红线，进行围墙施工；
1 工程现场围蔽 2、如采用实体围墙广告画面需营销策划部报集团进行方案审批； 取得土地证 场地封闭
3、建议临时围墙施工时与永久围墙的统一考虑。
1、优先选择周边地块勘察经验丰富或具备类似经验且与公司长期合作信誉度较好的勘察
2 地质勘察 单位； 现场具备勘察条 勘察报告
2、勘察单位应按设计要求提供勘察任务书；
3、开工前工程部应结合周边楼盘的资料在勘察阶段论证桩基选型（必要时通过试桩）和 件
地下室基坑围护形式。
1、前期部及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政
道路绿化迁移报批手续）；
2、工程部组织场地平整、清理和临时道路的施工；
3
3、建议临时道路优先选择与永久性道路的结合；
达到三通一平条
三通一平 4、工程部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山 相关手续齐全
地建筑。在场地平整时需考虑项目土方的平衡，后续回填土及景观用土的留置；
件
5、场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点
可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放
点可设置在工期短，晚开工的栋号；
6、充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前
要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。
4 施工图 1、选择信誉度较好，与公司长期合作的设计院进行施工图设计； 取得方案或扩初 招标用的施工图
2、工程部招标前跟踪施工图纸，政府图审及建筑面积预测绘工作确保满足招标条件。
批复
5 招投标工作 参考集团招投标工作流程
序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果
6 中标单位进场 工程部组织移交：
确定施工、监理单 中标单位进场
1、场地移交；2、坐标控制点、水准点的移交；3、临时水电移交；4、相关资料移交 位进场
7 质、安监登记 工程部配合前期部及时完成 招投标结束 登记完成
8 施工许可证的申领 工程部配合前期部及时完成 相关资料、手续齐 施工许可证
全
1、开工前根据项目的建设的规模及开发节奏进行统筹规划；
9 临设搭建 2、临设搭设应满足当地文明施工要求或集团公司 CI 标准； 场地规划完成 临建
3、临设就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理，宜设置在最晚开发的地
块内；
4、场地紧张的项目在招标文件中明确临设解决的方法。
审批重点：
10 审批施工组织设计 1、施工组织设计对保证工程质量和安全应有可靠的技术和组织措施；
审批记录
2、结合工程的具体情况，要求施工单位编制重点分部（项）工程的施工工艺文件； 具有完善的施工图
3、针对项目具体情况，要求施工单位提交质量预控措施；
4、要求编制施工总平面布置图和施工进度计划。
审核范围：
11 审批监理规划细则 1、工程项目概况；2、监理工作范围、内容、目标和工作依据；3、项目监理部的组 确定监理单位中标 审批记录
织形式、人员配备计划、岗位职责；4、监理工作程序、工作方法和措施；5、监理工
作制度和设施；6、监理记录目录。
12 图纸会审 工程部按图纸审查管理要点组织和监督施工、监理单位会审 施工图、自审记录 图纸会审纪要
13 灰线验收 在打桩挖土前工程部配合前期部及时组织报验 灰线放样完成 验收记录
14 签发开工令 总监签发工程部确认的开工令
开工令
15 开工 进一步确认施工、监理单位开工应具备条件的落实情况
二、
控制要点及标准
1 1 、
控制要点
1.1 工程现场围蔽
（1）围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。
（2）对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间<6 个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。
1.2 项目部临时办公室选址、租用或搭设（1）项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。
（2）办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。
（3）项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程部值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。
1.3 地质勘察
（1）项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。
（2）一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察。
1.4 三通一平
（1）工程管理部在方案阶段要先进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。（2）应利用项目前期施工图设计阶段，利用已有设计信息，委托相应施工单位，在总包单位进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为总包单位进场施工创造有利条
件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。
（3）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则。
1.5 场地移交
（1）施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后。
（2）施工场地移交包括现场施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘
察资料、测绘资料等移交。
（3）现场施工工作面移交由工程部会同前期部协调总包单位与前期工程施工单位如桩
基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进行复核。
2 、标准
按照集团内部相关控制标准及国家、地方相关规范。
3 3 、表格模板
（1）
《工程施工组织设计》（2）
《分部（项）施工组织设计》（3）
《安全专项施工组织设计》
（4）
《施工现场环境、地下管线调查表》（5）
《工程开工准备工作计划》（6）
《施工组织设计审批表》（7）
《施工图设计文件会审记录》（8）
《工程场地移交验收表》
（9）
《施工准备工作完成情况检查表》（10）
《开工通知》
施工现场环境、地下管线调查表
项目名称：
填写日期：
年 月 日 工程名称
调查单位
施工场地位置：
计划开工时间：
调查内容：
经办人：
日期：
部门负责人：
日期：
审核意见：
部门负责人：
日期：
工程开工前，项目部必须组织填写此表，经各方同意、确认现场环境、地下管线 说明 不影响工程施工后才可开工。本表作为公司资料存档。
附：场地平面图一份
工程开工准备工作计划
项目名称：
填写日期：
年 月 日 工程名称
拟开工日期
施工单位
项目经理
监理单位
总监理工程师
编号
工作内容 计划完成日期
实际完成日期
责任人
1 《监理规划》编写
2 《监理实施细则》编写
3 施工环境调查
4 《施工图预算书》编制
5 《工程施工承包合同》签订
6 三通一平
7 建筑工程开工许可证办理
8 施工图内审
9 施工图会审及设计交底
10 施工组织设计会审
11 施工准备审查验收
12 分包商、甲供材料进场计划的编制
工程部
日期
工程分管领导
日期
备 注
施工组织设计审批表
项目名称：
填写日期：
年 月 日 名称
会审时间 修改时间
施工单位 监理单位
监理意见
工程师意见
工程经理意见
工程副总经理审批意见
备注
施工图设计文件会审记录
项目名称：
填写日期：
年 月 日 工程名称
图纸会审部位
日 期
会审中发现的问题：
处理情况：
参加会审单位人员
单位名称 姓 名 职 务 单位名称 姓 名 职 务
工程场地移交验收表
项目名称：
填写日期：
年 月 日 移交部位
建设单位
负责人
前期施工
负责人
单位
接收单位
负责人
场地移交内容
1、 施工场地移交完成时间，一般在总包定标及现场具备总包单位进场施工条件后；
2、 施工场地移交包括施工工作面、变压器、水表、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交；3、 现场施工工作面移交由工程部会同总包单位与前期工程施工单位（如桩基施工单位）
等一起办理移交手续，必要时对场地移交标高进行复核。
移交情况和验收结论（包括工程质量评价和对未完成工程有关问题的处理意见）
工程部意见：
监理部意见：
接收单位意见：
负责人：
总监理工程师：
负责人：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
施工准备工作完成情况检查表
项目名称：
填写日期：
年 月 日
工程名称
项目所需临时设施 完成 □ 未完成
□ 不需要□
项目相关人员到岗 到岗 □
缺□ 不需要□
三通一平 完成 □ 未完成
□ 不需要□
详勘报告报审 完成 □ 未完成
□ 不需要□
场地周边管线查询 完成 □ 未完成
□ 不需要□
施工图报批 完成 □ 未完成
□ 不需要□
建设工程施工许可证 有 □ 无 □ 不需要□
施工临时排放手续 有 □ 无 □ 不需要□
施工用电办理 有 □ 无 □ 不需要□
施工用水办理 有 □ 无 □ 不需要□
临时路口手续 完成 □ 未完成
□ 不需要□
用地红线 完成 □ 未完成
□ 不需要□
开工验线 完成 □ 未完成
□ 不需要□
办理施工占道手续 完成 □ 未完成
□ 不需要□
监理人员到岗 到岗 □ 部分到岗 □ 不需要□
监理许可证 完成 □ 未完成□ 不需要□
监理规划审查 完成 □ 未完成□ 不需要□
签订各种服务合同 完成 □ 未完成□ 不需要□
施工单位人员到岗 到岗 □ 部分到岗 □ 不需要□
施工单位机械设备到位 到位 □ 部分到位 □ 不需要□
施工单位场地交接 完成 □ 未完成□ 不需要□
施工图纸会审 完成 □ 未完成□ 不需要□
施工组织设计审查 完成 □ 未完成□ 不需要□
施工单位开工报告 完成 □ 未完成□ 不需要□
项目总计划 完成 □ 未完成□ 不需要□
检查人员：
工程部经理：
日期：
日期：
第二章
桩基与基础工程施工阶段管理指引
一、
桩基与基础工程管理流程及说明
序号 工作内容
重点说明 前置条件 阶段成果
1、桩基施工方案审批完成，桩施工前必须对桩位及轴线进行复核； 施工 单位 合同 签
1 桩基、支护施工 2、打桩时必须全程旁站，检查打桩线路是否按施工方案执行； 桩基、支护完成
订、具备施工条件
3、委托具有相应资质的单位进行监测，监测必须做到信息化管理。
2 隐蔽验收 1、施工单位自检合格后，填写隐蔽验收资料，通知监理单位及工程部进行隐蔽验收； 施工单位隐蔽验收 隐蔽验收记录
2、隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或经验收仍不合格的不得进入下道工序。
资料
1、施工前塔吊专项方案需评审，塔吊安装完成后及时验收挂牌；
安装、验收完成具备
3 塔吊安装 2、塔吊安装位置应考虑销售要求，不应将塔吊设置在样板房楼外； 总平布置图
施工要求
3、塔吊基础面应低于地下室底板底部标高或低于附近室外管网标高。
4 土方开挖 1、土方开挖前对挖土方案进行专项方案评审； 土方施工单位确定
2、开挖前根据桩基和围护形式组织相应技术处理措施。
合同签订
5 基槽验收 在土方挖到设计标高时及时组织设计、勘察、监理、施工和质监部门验收。
开挖完成 基槽验收记录
6 桩基检测 审核测试方案，合格后进入下道工序。
7 垫层施工 建议结合集团优秀项目部的做法（垫层冲筋、机械磨光）。
8 标高轴线复核 工程部要求轴线全数复核检查，标高在监理复核完成后进行抽查。
形成验收记录
9 底板防水施工 编制方案，评审后进入施工。
地下室防水方案
10 地下室底板施工 严格按照审批后的施工方案进行施工，砼施工必须严格按集团公司二次振捣施工。
1、在施工前及时组织人防质监部门交底； 验收部位施工完
11 人防部门技术交底
2、施工单位自检合格，报监理和工程部验收完成后提前通知质监部门进行隐蔽验收。
成，自检验收合
1、支撑拆除前编制专项方案；
2、在分层拆除支撑前，结构强度应达到设计要求，并完成传力构造的施工；
12 支撑拆除 3、在拆除支撑施工同时，应加强对围护结构、地下主体结构、周围环境的监测工作，
发现问题及时调整施工方案。
13 地下室墙板施工 详见质量控制要点
14 ±0.00 结构施工 详见质量控制要点
地下室外墙防结露、防 详见质量控制要点 专项方案
15
水施工
1、回填前前道工序需验收合格，基底处理必须符合设计要求或施工规范的规定；
2、回填土分层夯实回填，回填土的土料和压实度，须符合设计要求或施工规范规定；
16 回填土 3、回填过程中注意防水层等的保护；
4、架空层部位回填土需提前考虑结构施工形式，确保回填密实。
17 ±0.00 检测 在±0.00 结构施工完成后及时组织相关部门进行复验：楼间距和±0.00 标高。
二、
控制要点及标准
1、地下室砼防渗漏质量控制要点及标准
验收要求
分项工程 关键工序 质量控制点要点或标准
监理验收 工程部验收
要求重点审核：
设计及构造要求 1、设计配筋的合理性（设计配筋上，增加分布配筋，提高抗裂性）；
2、变形缝设置的合理性；
3、是否采用补偿收缩混凝土来改善其性能。
1、进场材料按规范要求进行检查验收及复验；
2、商品砼原材料控制：水泥品种选用，强度等级不低于 32.5；碎石或卵石粒径宜为 mm
原材料控制 含泥量不大于 1%；砂宜用中砂，含泥量不得大于 3%，泥块含量不得大于 1%；外加剂
的技术性能符合国家规范要求；
地下室
3、商品砼进场后，按要求进行坍落度检定。
结构自
结构自
旁站，填写验
防水渗 钢筋检验 保证抗裂钢筋及钢筋保护层厚度符合设计要求。
抽检 30% 防水质 收记录 漏控制
量检验
1、 采用直埋方法，焊接止水片，两侧采用木板封头；
穿墙螺杆检验 2、 模板拆除后，凿除木板封头，然后割除外露穿墙螺杆，再用保温砂浆填满孔；
3、 止水片直径（边长）不小于 40mm。
1、要求砼坍落度达到 3-5cm 时，进行砼二次振捣；
砼二次振捣工艺检验 2、坍落度小于 3 ㎝时,禁止二次振捣；
3、根据不同的结构选择不同的振捣方法；
4、楼板要求采用机械磨平工艺施工。
1、 防水混凝土水平构件表面宜覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护；
砼养护检验
2、 竖向构件宜采用喷淋养护液进行养护，养护时间不应少于 14d。
1、 模板支撑体系符合施工方案和规范要求；
支、拆模控制 2、 拆模前砼强度必须满足设计及规范要求；
3、签属拆模令批准拆模后方可拆除底模；
4、 侧模拆除后，若混凝土养护期未满应要求施工单位采取措施养护、保温。
防水附加加强层检验 现场检查，附加防水加强层做法符合设计要求。
变形缝部
外贴、中埋式止水带检
位防渗漏 埋入式橡胶或塑料止水带施工时，严禁在止水带的中心圆环处穿孔；
验
质量检验
密封材料嵌填检验 现场检查，密封材料嵌填符合规范要求。
防水附加加强层检验 现场检查，附加防水加强层做法符合设计要求。
后浇带、
外贴、中埋式止水带检 埋入式橡胶或塑料止水带施工时，严禁在止水带的中心圆环处穿孔；
细部构 施工缝部 验
全检，填写验
造防渗
抽检 30%
位防渗漏
收记录
漏检验
质量检验
混凝土浇筑控制 后浇带施工缝浇筑混凝土时间和施工应符合规范要求。
穿墙管（盒）防渗漏检验 1、穿墙线管防水材料密封嵌填符合规范要求；
2、出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检验符合规范要求。
预埋件防水层检验 现场检查，符合规范要求。
预留孔洞防渗漏 1、吊模质量检验现场检查，符合规范要求；
2、预留孔洞分次封堵检验现场检查，符合规范要求。
2、地下室大体积砼质量控制要点及标准
分项工程 关键工序 质量控制点要点或标准
验收要求
监理验收 工程部验收
方案审查 重点审核施工工艺和措施的合理性。
1、 当工程全部采用商品混凝土时，厂家应使用水化热较低的矿渣水泥，以减少水化热；
原材料 2、 可掺入缓凝型减水剂增加和易性，延长初凝时间；
3、 控制粗细骨料的质量，尽量减少含泥量；
4、 采用良好可泵性砼配合比。
全检，填写验收 抽检 30%
记录
1、砼分层浇筑时，分层厚度不大于 300 ㎜，并及时覆盖，避免出现冷缝；
2、砼的自由倾落高度不大于 2 米，砼振捣应充分，防止过振或漏振；
砼浇筑 3、监督砼现场取样工作，每 200m （抗渗试块 500m ）取样不得少于一次，及塌落度的测量；
大体积砼（地下室
4、应要求施工单位派专人看护模板、钢筋、预埋件等，并检查监理人员的旁站情况；
底板）施工控制
5、表面造成跑浆、麻面等缺陷；冬季施工应有保温防冻措施。
1、大保积砼的入模温度监测：入模温度不大于 25 度，在混凝土底板大于 1000 处每 100m2 见
方设置一个测温孔，派专人检测内部温度。当温差达 20 度时就要及时采取措施，加强覆盖
此项工作一直要连续监测 7 昼夜，待温度明显减小为止；
温度控制 2、抽查大体积混凝土的测温记录，要求砼中心温度与表面温度差值不大于 25 度；
3、测温点布置采用钢管，下端砸扁加焊，可沿浇筑高度测量底部、中部及表面的温度，测点 全检，填写验收 抽检 30
距边角和表面大于 50mm；
记录
4、在电梯井位置要求设置温控点。
砼养护 1、要求施工单位按方案采取采浇水、覆盖、保温等措施；养护时间不少于 14 天；
2、柱、墙插筋部位是保温的难点，要特别注意盖严，防止造成温差较大或受冻。
拆模要求 1、砼强度应达到设计和规范要求；
2、工程部签属拆模令批准拆模后方可拆除底模；
3、侧模拆除后，若混凝土养护期未满应要求施工单位采取措施养护、保温。
后浇带工艺管控 1、 当大体积混凝土平面尺寸过大时，可以适当设置后浇带，以减小外应力和温度应力；
2、 同时也有利于散热，降低混凝土的内部温度。
构造措施 增加斜向构造配筋，以改善应力集中，防止裂缝的出现。
3、地下室防水施工质量控制要点及标准
分项工程 关键工序 质量控制点要点或标准 验收要求
监理验收 工程部验收
砼自防水 砼自防水蓄水完成，检验合格无渗漏。
全检
1、 表面质量缺陷已修补完成；
抽检 30%
2、 裂缝及渗漏水部位已处理完成；
基层处理 3、 模板拉杆已割除，并已修补；
4、 砼表面尖锐部位已打磨或清除、基层表面平整度已满足规范要求。
涂料防水层
5、 基层必须平整、清洁、干燥、含水率应小于 9%
。
全检，填写验
施工
1、 涂料涂刷分层刷涂，厚度均匀； 收记录
厚度检验 2、 平均厚度符合设计要求，最小厚度不得小于设计厚度的 80%；
3、 延展性等应满足设计要求。
交接面、细部节点检 1、 交接面部位做防水加强处理；
2、 外墙底层±0.000 标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出覆土面不小于
验 200mm。
地下室防
砼自防水 砼自防水蓄水完成，检验合格无渗漏。
全检 水施工
1、 砼自防水蓄水已合格完成，表面质量缺陷已修补完成；
抽检 30%
2、 裂缝及渗漏水部位已处理完成；
基层处理 3、 模板拉杆已割除，并已修补；
4、 砼表面尖锐部位已打磨或清除、基层表面平整度已满足规范要求；
卷材防水层
5、 基层必须平整、清洁、干燥、含水率应小于 9% 。
全检，填写验
施工
1、 铺贴方法是否与施工方案一致； 收记录
铺贴施工检验 2、 搭接处理：符合规范要求。同时，粘贴要均匀，不可漏熔或漏涂，应有少量多余的热熔
沥青或冷粘剂，挤出并形成条状；
3、检查验收：确保防水面无鼓泡、皱折、脱落和大的起壳现象，做到平整、美观。
交接面、细部节点检 1、 交接面部位做防水加强处理；
验 2、外墙底层 ± 0.000 标高覆土部位应做防水加强处理，防水层上口高出覆土面不小于 200mm
4、地下室防结露质量控制要点及标准
验收要求 分项工程 关键工序 质量控制点要点或标准
监理验收 工程部验收
方案审核 重点审核方案的合理性、采适用性。
地下室
1、 用直埋方法，在两侧采用木板封头；
（半地
2、 模板拆除 全检，填写验
下室）功穿墙螺杆检验 抽检 30%
3、 后凿除木板封头，然后割除外露穿墙螺杆，再用保温砂浆填 收记录
能性用
满孔。止水片直径（边长）不小于 40mm。
房
施工部位检验 地下室外墙内外侧、内隔墙两侧、顶棚、地面均要求做保温层，保证体系的完整。
地下车
1、 基层要求：基层必须坚固、干燥、平整、干净（无浮灰、油污等）对泛碱、析盐的基础建议先
库防结
用 3%的草酸溶液清洗，然后用清水冲洗干净；对旧墙面应清除疏松的旧装饰层，施工前应检查墙面，
露体系
有杂物等应铲除，孔洞等应预先填补。
无机耐水防霉腻 2、 批刮腻子在第一遍干燥后批第二遍，第二遍批刮的厚度也不应过厚（小于 1.5mm）。此时应尽
量将墙面收平。需压光的在面层半干时用抹子带水压平即可，待干燥后检查墙面，不足的部位还可
子施工检验
以局部修补或打磨。
敞开式
全检，填写验
抽检 30%
地下室
3、 阴阳角修补：修饰阳角用铝合金或靠尺，阴角用墨盒弹线。修补阴阳角必须从一面开始，等其 收记录
干燥后再从另一面修补，在两面完全干燥后用砂浆打磨平整、顺直。
4、成品保护：在凝结前禁止水冲、撞击、振动和受冻，防止沾污和损坏。
1、采用直埋方法，在两侧采用木板封头；
穿墙螺杆检验 2、 模板拆除后，凿除木板封头，然后割除外露穿墙螺杆，再用保温砂浆填满孔；
3、止水片直径（边长）不小于 40mm。
三、
表格模板
地下室防水层（涂料）见证点检查表
项目名称：
填写日期：
年 月 日
项目/期数：
标段/栋号：
施工单位：
监理单位：
序号 重要工序 检查部位
检查内容
检查记录 检查人 检查日期 关闭日期
及记录
1 方案审核
□方案经过审核 □向相关单位交底
2 原材料
□品牌与招标文件一致 □配合比符合产品说明要求
□进货数量 □所用材料及主要配套材料必须符合设计要求
□土建与防水单位交接手续 □砼表面质量缺陷修补完成
□裂缝及渗漏水部位已处理完成
□模板螺杆割除并修补
□防水涂膜厚度现场见证取样，样品平均厚度符合设计要求，最小厚度不得
小于设计厚度的 80% ，延展性等应满足设计要求
□防水层的基层牢固，基面洁净，不得有空鼓、松动、起砂和脱皮现象
□防水层涂刷均匀，不得有流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷
3 地下室侧墙面
□涂料防水层的施工缝(甩槎)注意保护，搭接缝宽度大于 100mm，接涂前将
其甩茬表面处理干净
□涂刷程序：先做转角处、穿墙管道、变形缝等部位加强层，后大面积施工
□涂料防水层中铺贴的胎体增强材料，同层相邻的搭接宽度大于 100mm，
上下层接缝错开 1/3 幅宽
□涂料防水层及其转角处、变形缝、穿墙管道等细部做法均须符合设计要求
□侧墙涂料防水层的保护层与防水层粘结牢固，结合紧密，厚度均匀一致
□土建与防水单位交接手续 □砼表面质量缺陷修补完成
□裂缝及渗漏水部位已处理完成
□防水涂膜厚度现场见证取样，样品平均厚度符合设计要求，最
小厚度不得小于设计厚
度的 80%，延展性等应满足设计要求
地下室顶板
□涂料防水层的基层牢固，基面洁净，不得有空鼓、松动、起砂
和脱皮现象
4
□涂料涂刷均匀，不得有流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺
陷
□涂料防水层的施工缝(甩槎)注意保护，搭接缝宽度大于
100mm，接涂前将其甩茬表面处理干净
□涂刷程序：先做转角处、穿墙管道、变形缝等部位加强层，后
5 成品保护
□防水层做完后的及时保护
□有条件的项目做蓄水实验检验，没有条件的项目通过淋水或下
6 渗漏检查
雨检验
7 移交验收
□表面质量 □功能 100％检查 □成品保护 100％检查
填写说明：
1、适用于长时间、需要多次检查的事项
2、采用打√”的方式对检查内容逐项检查，发现的问题请在检查记录中注明。
第三章
主体工程施工阶段管理指引
一、主体工程管理流程及说明
1、主体、装饰施工阶段管理流程说明
序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果
1 地上建筑物放线 根据项目所在地的政府规划职能部门要求进行，控制及复核建筑物外墙的各个角点； 对应部位的 ± 0.000
结 放样报告 构完成
3 技术交底 主体施工前，工程部应结合规范、平法及集团标准工程节点做法对监理及总包单位的现 主体施工前 技术交底记录 场检查及操作工人进行施工交底，明确质量要求；
4 砼结构施工 通过控制钢筋、模板及砼浇筑施工质量，结合集团节点做法，来实现砼结构的几何尺寸
砼结构施工完成 和观感质量；
5 检查、验收 以工程可控为目的，根据设计文件，现行规范、标准及集团公司的相关要求进行检查和 各分部（或分项）施工完 验收成果表 验收； 成
6 人货两用梯安装 根据技术、经济性等合理确定安装时间，但必须在砌体大面积施工前投入使用；
人货梯通过验收
7 首个标准层砌体 首个标准层模板拆除后 20 日内完成砌筑，它即作为砌体的样板，也作为检验标准层户 模板拆除，砌体导梁完成 住宅工程首个标准层验 砌筑 型的依据； 收记录表
8 验收 根据首个标准层验收要求，邀请相关人员到场验收； 首个标准层砌体砌筑完住宅工程首个标准层验 成，相关工作界面明晰 收记录表
9 砌体施工 以通过验收的首个标准层砌体为标准，注意拉结筋设置、墙与梁底的处理及检查，砂浆 首个标准层砌体验收完 砌体工程完成 强度控制、门窗收头和有防水要求区域的下部翻边。
成
11 主体验收 砌体完成、实体检测完成，验收资料准备齐全； 验收资料准备齐全 备案完成
12 外立面装饰施工 详见二级流程及流程说明
13 屋面施工 详见二级流程及流程说明
14 内装施工 详见二级流程及流程说明
15 电梯安装 注意提前进行电梯招标及采购
2、屋面施工阶段工程管理流程说明
序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果
1 屋面设备基础施工 结合上人屋面行走流线及设备高度提前对屋面设备基础布置进行排布； 屋面结构完成 屋面设备基础完成
2 蓄水试验 严格控制蓄水时间、蓄水深度，发现结构渗漏薄弱部位，及时进行处理； 出屋面的烟道和管道完 验收完成 成，屋面设备基础完成
3 检查验收 以工程可控为目的，及时协调各施工单位的关系，根据设计文件，现行规范、标 防水层完成 验收成果 准，及集团公司的相关要求进行管理、检查和验收；
注意防水涂膜的配置比例；注意基层的清理干净程度，一定要干燥、干净；注意 渗漏已修补完成，基层清
4 第一道防水层施工 防水涂膜的成活遍数和厚度；注意基层阴角处为原砼的一次成型，不需另加砼或 防水层完成 理干净，干燥
砂浆所做的倒角或圆弧；
5 蓄水试验 严格控制蓄水时间、蓄水深度，发现结构渗漏薄弱部位，并进行处理； 防水层完成 验收成果
6 屋面保温层施工 严格控制保温材料，施工工艺，注意施工过程对防水涂膜的保护； 保温层基层处理完成、干 保温层施工完成 燥
7 找坡层或找平层施工 当为结构找坡时，此处为找平层。找坡层施工应随捣随抹，注意对保温层的保护， 保温层施工完成 找坡层或找平层施工完成 注意面层要达到可直接铺贴卷材的要求；
8 外架拆除 注意安全、防火，注意拆除后的临边防护；
9 第二道防水层施工 注意基层的干燥程度达到卷材的相关要求、基层必须清理干净；注意卷材的搭接 基层处理完成 防水层施工完成 接头和收头处理；注意薄弱环节附加层施工；注意阴角处圆弧过渡；
10 细石砼保护层施工 注意钢筋的位置，注意结合饰面砖排版设置分仓缝的位置； 防水层施工完成 细石砼保护层施工完成
11 饰面层施工 注意观感效果，注意铺贴排版及细部节点处理，注意铺贴和勾缝质量，注意阴阳
角收头。
二、控制要点及标准
1、主体结构工程控制要点及标准
分部 重点质量
工程 问题防治
砼 主 结 构 体 防 开
结 裂
构
工
程
结构防空
间偏差
关键工序 控制要点及标准 验收要求
监理验收 工程部验收
1、现浇板厚度不宜小于 120mm，卫生间、厨房、阳台板厚度不宜小于 100mm；
形成审查意 设计审查 2、有集中管线的板面需设置补强钢筋网片； 形成审查意见 见
3、外墙转角处及房间凹角处板面应设置防裂构造钢筋；
材料验收 1、石子粒径，砂的含泥量，严格控制用水量和粉煤灰掺量，砼外加剂、砼级配审核；
2、过程中严控施工塌落度，严禁现场加水；
1、墙、柱模板封闭前对保护层进行检查；
保护层检查 2、检查板钢筋保护层数量；
3、检查现场砼泵管及施工通道是否设置独立支撑；
1、砼浇捣前检查砼泵管支架设置；
砼浇筑 2、浇捣过程中如需留施工缝，需按施工方案留设；
3、现浇板上的砼坍落度达到 30-50mm 时，再进行砼二次振捣，确保混凝土密实，小于
全检，填写验收记录 抽检 30%
30mm 时，禁止二次振捣；
砼观感控制 1、采用机械磨平，初凝前进行面层二次收光；
砼养护 1、砼浇捣完成后及时覆盖养护，夏季应保湿养护，冬季应保温养护；
2、禁止集中堆载；
拆模强度控制 1、检查拆模试块检测报告，严格按设计及规范要求的底模拆除时间控制；
后浇带浇筑 1、后浇带砼封闭前砼界面应修整凿毛，清理干净；
2、砼浇捣完成后养护时间不少于 14d；
首层拆模后复核 1、为有效控制柱、墙偏位，首层拆模后应对柱、墙位进行复核，并根据复核结果在以
上各层施工中予以逐步纠正
全检，填写验收记录 全检
首个标准层会验 2、根据首个标准层检查表对空间尺寸进行复核；
结构防空间偏差
结构放线尺寸复核 1、现场控制线标示清楚，根据施工图现场复核；
模板支撑体系检查 1、检查模板支撑、加固体系是否按方案实施；
2、板、梁跨度大于 4 米时按 1-3/1000 起拱；
1、板平整度注意对板四角平整度的统一复核，梁、板、线条底模标高：允许偏差 ±
5
㎜；
模板复核 2、层高小于 5
米时垂直度允许偏差 ± 6
㎜，电梯井等要求较高的部位，不仅控制
好层间垂直度，还应从底部开始测量垂直度，不超过 3/1000H；
3、板面高低差允许偏差 2
㎜；表面平整度允许偏差 3
㎜； 全检，填写验收记录 抽检 30%
楼层层高复核 1、根据设计层高复核；
截面尺寸检查 1、抽查墙、梁、柱截面尺寸（ +4 ， –5
㎜），对电梯井等部位应检查井筒的对角尺
寸；
楼板厚度控制 1、砼浇捣时根据现场的水平线复核楼板厚度；
2、结合实体检测对楼板厚度进行抽检；
砌体放线尺寸复核 1、现场控制线标示清楚，根据图纸现场复核。
2、露台、阳台、卫生间防渗漏水质量控制要点及标准
分部 重点质量问
工程 题防治
主 露台、阳台、 体 装 卫生间防渗 饰
工 漏水 程
验收要求
关键工序 控制要点及标准
监理验收 工程部验收
防水方案审查 1、审查方案的合理性、经济性及可操作性，重点审查防渗漏控制点； 形成审查意见 形成审查意见
材料验收 1、检查防水材料合格证及复试报告；
全检 样板验收 1、通过样板验收，确定材料、施工标准及细部防渗漏节点构造做法；
砼二次振捣 1、现浇板上的砼坍落度达到 30-50mm 时，再进行砼二次振捣，确保混凝土密实，
小于 30mm 时，禁止二次振捣 ；
1、阳台、露台、卫生间等部位迎水墙体根部及卫生间排气道、井道四周必须用砼浇
砼翻边设置 筑翻边，高度不低于 120mm 且不得低于墙外侧地坪装饰完成面，翻遍浇捣前基层需
清理干净，振捣密实，完成后需加强养护，有条件可与结构砼一次性浇捣； 全检，填写验收记录
管线结合部位验收 1、管线穿楼板处若为后开孔施工，需将孔壁凿毛后采用微膨胀砼分层塞实；
2、预埋套管处宜采用油膏嵌实；
抽检 30%
1、分别对结构及防水层进行蓄水试验，蓄水时间不少于 24 小时；
蓄水试验 2、及时对渗水位置进行修补并要求监理旁站；
3、修补完成后再次蓄水检查；
防水层施工 1、根据样板对管根、地漏、转角附加防水层等细部节点防渗漏做法检查；
成品保护 1、防水层完成后采取必要的保护措施，防止后续施工损坏防水层；
3、砌体工程控制要点及标准
分部 重点质量问
工程 题防治
主
体 砌体防开裂、 装
饰 渗漏 工
程
关键工序 控制要点及标准 验收要求
监理验收 工程部验收
砌筑方案审查 1、审查方案的合理性、经济性及可操作性，重点审查防开裂、渗漏控制点； 形成审查意见 形成审查意 见
样板验收 1、通过首个标准层砌筑样板验收，确定材料、施工标准及细部防开裂、渗漏节点构 全检 全检 造做法；
1、检查水泥、砖块、砌块、钢筋等原材料的出厂合格证及复验报告；
材料验收 2、禁止使用砂浆王等外加剂；
3、检查砌筑砂浆配合比；
隐蔽验收 1、验收拉结筋的长度、直径、位置、间距、拉结筋与砼结构的拉结强度等；
1 、根据外立面装饰材料做法确定门窗洞口的定位、尺寸，要求同一层窗顶标高相同，
定位检查 同一部位窗宽度相同，预留门窗洞口抹灰厚度；
2、定位轴线验收，允许偏差：±5 ㎜；检查需要用砌体砌筑的窗套线条、线条定位
及尺寸；
全检，填写验收记录 抽检 30%
1、提前清理、湿润砌筑部位，做好预埋在墙体内的管线接头的保护工作； 施工准备
2、提前浇水湿润砌块；
1 、砂浆砌筑灰缝宽度为
8-12
㎜，饱满度不小于
80% ，砌筑同时勾缝，在外墙一
2 、
灰缝检查 侧必须勾缝密实，以确保墙体本身有一定的防渗漏作用；
3、砌筑错缝应符合规定，竖向灰缝应堵塞砂浆，保证无瞎缝、假缝、通缝；
1 、控制砌体封顶时间及顺序，要求上层砌体已基本完成，梁板变形已稳定，尽量从
砌体封顶 上向下施工；
2、顶层及次顶层填充材料必须采用柔性填充材料；
4、屋面工程（平屋面）控制要点及标准
分部 重点质量问
工程 题防治
平
屋
面 屋 防 面 渗 工 漏 程 质
量
控
制
关键工序
方案评审
防水样板验收
屋面结构
蓄水试验
材料进场验收
基层验收
防水层检查
砼保护层检查
细部节点控制
验收要求
控制要点及标准
监理验收 工程部验收
1、审查方案的防渗漏措施及细部节点做法； 形成审查意见 形成审查意 见
1、通过样板验收，确定材料、施工标准及细部节点做法； 全检，填写验收记录
全检
1、屋面结构施工时对钢筋绑扎、保护层厚度、砼塌落度、二次振捣等进行检查，确 全检，填写验收记录
全检 保结构自防水；
1、分别对结构及防水层进行蓄水试验，蓄水时间不少于 24 小时；
2、及时对渗水位置进行修补并要求监理旁站； 全检，填写验收记录
全检 3、修补完成后再次蓄水检查；
1、检查防水材料的合格证及复试报告； 全检，填写验收记录
全检 1、防水层施工前应将砼质量缺陷修补完成，基层清理干净，保证干燥程度； 全检，填写验收记录
全检 1、防水涂料与基层粘结牢固，表面平整，涂刷层数、平均厚度符合设计要求； 全检，填写验收记录
全检 2、防水卷材搭接宽度不小于 100 ㎜，接缝严密；
1、砼保护层分仓缝应与饰面材料分仓缝位置一致； 全检，填写验收记录
抽检 30% 2、钢筋网应断开并设置在面层中部；
1、出屋面管井、排气道四周必须设置与结构砼一次性浇捣的翻边，高度不低于泛水高度； 全检，填写验收记录 抽检 30% 2、管道出屋面位置设置挡水圈，高度不低于屋面饰面层；
5、屋面工程（坡屋面）控制要点及标准
分部 重点质量问
验收要求 关键工序 控制要点及标准
工程 题防治
监理验收 工程部验收
方案评审 1、审查方案的防渗漏措施及细部节点做法，出屋面管道口应避开屋面阴阳脊； 形成审查意见 形成审查意
见
防水样板验收 1、通过样板验收，确定材料、施工标准及细部节点做法； 全检，填写验收记全检
录
1、屋面结构施工时对钢筋绑扎、保护层厚度进行检查，严控施工塌落度，采取砼防 全检，填写验收记全检
流淌措施，振捣应在初凝前完成； 录
屋面结构 2、屋面阴、阳角线应保持顺直,卷材防水阴阳角应做成圆弧状保持平滑；
3、应在屋面砼浇捣前选用 Ф
6＠1500-2000 网点式钢筋方案预留屋面保温层插筋；
淋水试验 1、淋水试验后及时对渗漏点进行修补，雨后及时检查； 全检，填写验收 全检
记录
材料进场验收 1、检查防水材料的合格证及复试报告； 全检，填写验收 全检 屋面 坡屋面防渗 记录
工程 漏质量控制 基层验收 1、防水层施工前应将砼质量缺陷修补完成，基层清理干净，保证干燥程度； 全检，填写验收 全检
记录
1、防水涂料与基层粘结牢固，表面平整，涂刷层数、厚度符合设计要求，防水卷材 全检，填写验收 全检
记录
防水层施工 铺贴方向符合要求，搭接宽度不小于 100 ㎜，接缝严密；
2、防水卷材应伸出檐口，进入檐沟；
1、出屋面管井、排气道四周必须设置与结构砼一次性浇捣的翻遍，高度不低于泛水 全检，填写验收 全检
高度； 记录
2、管道出屋面位置设置挡水圈，高度不低于屋面饰面层；
细部节点 3、根据防水施工样板验收穿屋面管道、转角处、变形缝等易渗漏部位的防水加强层
的施工质量；
4、屋面阴脊线处不得设置避雷针。
三、表格模板
主体结构砼防开裂见证点检查表
项目名称：
填写日期：
年
月 日 项目/ /期数：
标段/ /栋号：
施工单位：
监理单位：
序 检查项目 检查部位
检查内容
检查记录
检查人 检查日期 关闭日期及记录 号
设计审查（停
□现浇板厚度不宜小于 120mm，卫生间、厨房、阳台板厚度不宜小于 100mm
1 1
□有集中管线的板面需设置补强钢筋网片
止点）
□外墙转角处及房间凹角处板面应设置防裂构造钢筋
2 2
材料验收
□检查混凝土标号及配合比是否符合要求
□严控施工塌落度，严禁现场加水
□墙、柱模板封闭前对保护层进行检查
3 3
保护层检查
□检查板钢筋保护层厚度
□检查现场砼泵管及施工通道是否设置独立支撑
□砼浇捣前检查砼泵管支架设置
4 4
砼浇筑
□浇捣过程中如需留施工缝，需按施工方案留设
□现浇板砼坍落度达到 30-50mm 时，再进行砼二次振捣，确保混凝土密实
小于 30mm 时，禁止二次振捣
5 5
砼观感控制
□采用机械磨平，初凝前进行面层收光
6 6
砼养护
□砼浇捣完成后及时覆盖养护，夏季应保湿养护，冬季应保温养护；禁止
集中堆载
7 7
拆模强度控
□检查拆模试块检测报告，严格按设计及规范要求的底模拆除时间控制
制
8 8
后浇带
□后浇带砼封闭前砼界面应修整凿毛，清理干净，砼浇捣完成后养护时间
不少于 14d
填写说明：
1、适用于长时间、需要多次检查的事项
2、采用打“√”的方式对检查内容逐项检查，发现的问题请在检查记录中注明...