现代战争建议书补充版 本文关键词：建议书，现代战争，补充
现代战争建议书补充版 本文简介：现代战争建议书作者：黑夜暮沙第一章、关于陆军科技的调整1、野战步兵的误解对于野战部队，我认为存在误解，因为传统意义上的野战部队包括装甲部队、摩托化甚至是机械化部队、山地部队、乃至已经濒临消失的骑兵部队等等;因此将野战部队作为一个单独的科技发展路线名称是不合适的建议将其更正为摩托化部队2、关于摩托化部
现代战争建议书补充版 本文内容：
现代战争建议书
作者：黑夜暮沙
第一章、关于陆军科技的调整
1、
野战步兵的误解
对于野战部队，我认为存在误解，因为传统意义上的野战部队包括装甲部队、摩托化甚至是机械化部队、山地部队、乃至已经濒临消失的骑兵部队等等;因此将野战部队作为一个单独的科技发展路线名称是不合适的
建议将其更正为摩托化部队
2、
关于摩托化部队与机械化部队并到一条发展线路上
我理解的步兵发展三大阶段是摩托化、机械化以及信息化：信息化姑且不论，但是摩托化与机械化有必要同为一条发展线这样更符合历史发展趋势，同时，这样并为一条发展线，并不会抑制小国发展，作为世界上的大多数国家，以中东为例，这些国家普遍装备着上个世纪七八十年代的武器装备，能部署最新的摩托化部队的小国，个人认为对于机械化部队的研究与发展不会太有压力，而作为世界石油心脏的中东，即使战乱频频，对最新式武器装备的需求也并不是很大，因为没有大规模换装的基础。因此我认为合并科技线不会影响小国发展。【注：我并不是说彻底取消摩步师，而是合并科技线如{90年代摩步师的下一个研究对象就是机械化师，带机械化师触发的兵种即激活新兵种机械化师和继承摩托化师，这样不冲突吧}】
3、
关于部分辅助兵应该降低等级
我认为像工兵炮兵防空兵等辅助兵种，应该以团为单位出现，毕竟能装备齐一个旅的也算不少人了，以格鲁吉亚为例，人口本来就少要是再弄几个辅助兵旅，难道要家破人亡，这句有点夸张，但是辅助兵确实不需要以旅为单位；个人建议以团为主。
4、
关于部队单位的建议
作为现代军队，人数并非决胜核心，以师级单位为基准的部队不符合现代要求，作为小国扩军应以旅为主，这算是极限了吧，而作为大国大肆扩充以师为单位的部队，同样不要理智，因此我建议将游戏中的部队单位应全部以旅为单位，这样更符合实际吧。【注：该项建议是为了让扩军更合理一点，毕竟在现代战争背景下，高精尖的部队才是核心作战力量】
5、
民兵游击队更名的建议
民兵游击队先不论主要问题，就是这个游击队就不是玩家可以指挥的，所以游击队没必要吧；另外民兵在现实中的形象并非民兵，而是以武装警察为主的内卫部队，毕竟就算是再小的国家保有军力的也是以内卫部队为主的，因此必须更名。【注：内卫部队指的是一个性质，并非一个兵种，因此在设置各国兵种是更应该因国情而异，如美国的国民警卫队、印度的武装警察部队等等】
6、
快速反应部队更名的必要
各国的快速反应部队是由各个兵种组合而成的，而非指一个兵种，因此快反部队最好更名[我没想到名字，所以就没提出更改的详细建议]。【注：快速反应部队建议更名为空降兵，因为快速反应部队的性质和海军陆战队类似，属于不常见的多兵种混合部队，如不改名，按照快反部队的性质，其属性应设定为王牌部队，因此建议更名】
7、关于采用其他MOD的某些设计
如MOD科技视图中的研发路线条【红色线条】，或者类似啤酒罐的军队动员体系，以及AOD的自带补给的特点【可以应用的话】；另外我发现科技板块师徒有些过于紧凑，因此建议采用MIH的步兵研发科技【即：研发步兵的前提为枪支弹药火炮装备研发，而不是全盘照搬，估计也没人愿意吧】
8、
建议重新整理科技分类
装备部分建议调往军工分类，重新理顺研发流程【我会先行作调整试验】
第二章、关于军工及海空科技
1、
科技项目布局表现需要衔接性
科技项目布局表现没有衔接性，作为玩家科技的研发如果在表现形态上更加直观，使人能够明确研发路线，对于游戏的可玩度也是一种提升【注：增加科技的对称关系，是增加衔接性的关键（即一代武器一代弹药的视觉表述）】
2、
关于单兵重武器该项科技项目意义
单兵重武器类型很多，包括重机枪，火箭筒，肩扛式反坦克导弹及防空导弹；可见单兵重武器类型之多，因此仅仅在其科目下设置火箭筒及导弹是不适合的，而且也没有体现出发动机及弹药研究的程度对单兵重武器的视觉关系，因此建议重新部署科技项目的位置，增加科技间的视觉联系度。
3、
枪械科技项目过于简单化
枪械科技没能体现出现在枪械的发展，应该体现枪械发展的方式应该如枪管的加工制造直接受制于钢铁制造的发展，而枪支的口径则受制于车床加工业的发展，我这样的表述核心意思就是增加科技间的关联，延续游戏寿命，增加游戏现实度。【注：参考与MIH的步兵科技】
4、
关于歼击机的误区
歼击机字面上属于制空战机，但是现代战争中战机的性质并不受原先的标准所制约，以现在为例，东乌克兰独立军就曾用对地攻击机击落了乌克兰政府军的制空战斗机，因此现在的战机发展趋势就是多功能
【援引百度百科：以击落、驱逐对方飞行器为目标设计制造的飞机为歼击机，主要用于争夺和保卫制空权，也称作战斗机、驱逐机等。随着技术的发展，战斗机也开始负担侦查、对地攻击、电磁压制等综合任务。独立设计和制造先进歼击机是国家工业实力的综合体现，是强国的标志之一。】
因此建议将原先的中型歼击机更改为对地攻击机，这样对于游戏重复的单位更少，而且也应该将重型歼击机改名为歼击机，同时将原有的中型歼击机兵种改为轻型歼击机，将其隶属于歼击机研发队列，这样就不会影响小国的空军发展了，重要的是没几个国家能自己研发新式战斗机。
第3章
、其他事项
1、
音乐方面建议
音乐建议采用川井宪次的纯音乐，而非歌曲。个人认为纯音乐更符合游戏氛围，而不是群魔乱舞。【个人意见，求不要打脸】
2、
装备图片更新
这个应该没弄完吧，所以建议使用新的，彩图更好，主要我弄不好，能弄的话，我也会帮忙的
3、
关于科技组触发问题
类似国家间开战，某城市沦陷，恰好该城市有一重要研究机构，若城市沦陷则该科研机构在科技组的对应单位将消失，当然也可以搬迁，就像啤酒馆一样，但是未能搬迁的则判定为失去，等收复该城时候，可以通过决议恢复该机构，但是不能立即恢复，要有等待时间。
4、
对于枢纽城市的所有
战争时期若两军对峙，一军突袭占领另一方的铁路线中心或者可以分割对方防线的的一点，则应该有事件表述防线被割裂或者补给线被破坏导致前线补给下降，士气下降，这样会提升游戏的现实性。
建议者：黑夜暮沙
篇2：汽车运动休闲公园建议书
汽车运动休闲公园建议书 本文关键词：建议书，运动休闲，公园，汽车
汽车运动休闲公园建议书 本文简介：***汽车运动休闲公园项目建议书二OO三年十二月目录1、概况2、项目提出的背景3、项目建设的必要性4、市场预测分析5、项目建设方案6、组织机构及人力资源设置7、项目实施进度计划8、投资估算9、经济分析10、结论与建议1、概况1.1.1项目名称长春***汽车运动休闲公园1.1.2项目承办单位长春***
汽车运动休闲公园建议书 本文内容：
***汽车运动休闲公园
项目建议书
二OO三年十二月
目
录
1、
概况
2、
项目提出的背景
3、
项目建设的必要性
4、
市场预测分析
5、
项目建设方案
6、
组织机构及人力资源设置
7、
项目实施进度计划
8、
投资估算
9、
经济分析
10、
结论与建议
1、概况
1.1.1项目名称
长春***汽车运动休闲公园
1.1.2项目承办单位
长春******有限公司
1.1.3单位性质
企业
1.1.4法人代表**
1.1.5项目建设地点
长春净月潭旅游经济开发区友好村
1.1.6项目建设规模
占地面积：5平方公里，其中一期占地面积1.76平方公里。
建设内容：建设成集旅游、休闲和汽车运动风格于一体的主题公园，主要项目有：F3国际赛车场、综合服务区、汽车休闲度假区、大型旅游度假村等项目。一期建设F3国际赛车场、汽车休闲度假区、赛车展示与销售中心、综合服务等，初期启动为F3赛道及园区内主路、看台等附属设施。
1.1.7投入总资金
项目所需投入总资金约28.46亿元人民币。其中一期投资约为6.46亿元。
2、项目提出的背景
2
.1国内赛车运动的蓬勃发展
近二十年来，中国汽联在组织大型国际性汽车比赛，推动国内汽车运动发展方面，成绩斐然。自1985年起，中国汽联共举办了七届香港-
北京拉力赛（1985-1987，1993-1996）；组织了1992和1995年两届巴黎
–
莫斯科
–
北京马拉松汽车越野赛等多项赛事。2001年中国长春拉力赛和2002年中国武汉拉力赛分别被列入国际汽联亚洲区拉力锦标赛。这些重大国际赛事的成功举办，在国内外引起了很大的反响，并获得了国际汽车运动届和社会各界的一致好评。与此同时，1993-1999年，珠海市成功举办了七届国际汽车公路赛和场地赛，其中包括国际汽联GT耐力锦标赛的一站。自1997年起，全国拉力锦标赛和卡丁车锦标赛均在全国范围内展开，2003年全国场地汽车锦标赛也已展开，这些都已成为每年一度的传统赛事。
发现新人，培养车手，这是发展中国汽车运动的关键。1994年中国赛车学校成立至今已经成长为中国汽联培训中心。迄今为止，总计约有400余名车手得到了高水准的培养和训练，这些车手已经成为国内赛车运动的主力军。
随着中国汽车运动的发展，国内汽车俱乐部也雨后春笋般地纷纷建立起来。到目前为止，总计约有200余个带有赛车运动性质的汽车协会和俱乐部和车队在全国各地成立，其中50多个汽车协会、俱乐部和车队为中国汽联的注册团体会员，成为中国汽车运动的中坚力量。
2.2
长春开展赛车运动的大环境日趋成熟
2.2.1长春市的整体经济实力，消费水平
据有关统计，国内新兴的中高收入阶层各占20%。近年来，长春的经济获得快速发展，人民的收入显著提高。我国实行的五天工作制及旅游黄金周，有利于短期度假，各种参与性强的游乐项目，会收到市民的欢迎，也会吸引大量的家庭和团体的消费。
2.2.2长春市所处地理位置——长春市地处东北地区的中心，纵向与大连、沈阳、哈尔滨同在一条旅游线上，横向与长白山、吉林贯通，从地理位置看，日本、韩国、俄罗斯均为近邻。所以长春是颇具潜力的旅游热点地区，有较突出的区位优势。
2.3长春市特有的产业结构和汽车运动文化氛围
2.3.1长春作为中国汽车工业摇篮的历史地位
长春市第一汽车制造厂是我国第一家生产汽车的厂家，是中国汽车工业的摇篮。到了21世纪，一汽在汽车的产、销量方面均居全国首位。
2.3.2一汽集团在全国汽车工业中举足轻重的地位
“一汽”的年产量预计2004年达100万辆，2007年达150万辆，到2005年“一汽”品牌的汽车产品市场占有率将达到23%以上。
2.3.3长春市作为汽车城特有汽车文化氛围
长春市是响誉中国的汽车城，有浓厚的汽车文化氛围。广大市民爱车、喜车。每次长春市举办大型的赛车活动，都会吸引大量的市民观看和参与相关的各种活动。
2.4长春市具备承办国际重大比赛的综合配套能力和经验
长春市有举办各种赛事的场馆，并且有举办国际大赛的经验。2007年亚冬会即将在长春市举办，长春市政府正准备兴建新的赛事场所，培训大量的专业体育人才，这些都为长春市举办大型赛事创造了良好的条件。
2.4.1长春具备举办大型国际活动的综合接待能力和配套条件。
近年来，长春会展旅游发展迅速，已经成功地举办了汽博会、长春市电影节、农博会等各种会展，不但极大地提升长春市的知名度，而且提高了长春举办大型国际活动的接待能力和各种配套条件。
2.4.2长春举办大型体育赛事特别是汽车赛事的成功经验
长春市于2001年成功举办了2001中国长春拉力赛和2003中国长春拉力赛；于2001年成功举办了全国冰雪短道汽车拉力赛。在国内外小有知名度。这些赛事的举办也为长春市举办其他国际赛车赛事做好了准备工作。
3、长春建设国际赛车场的必要性
3.1树立长春现代化国际大都市的形象
赛车运动在世界上发展迅速，已发展成为仅次于奥运会和世界怀足球赛的第三大体育运动。例如F1赛事每年所吸引的电视观众都远远超过了奥运会和世界怀。一个城市在举办一项赛车比赛时，会吸引世界各地大量的新闻记者、电视和广播人员到现场报道比赛情况。在长春建设国际赛车场，举办各种汽车赛事，将会极大地促进长春市的宣传，树立其现代化国际性大都市的形象。
3.2加快体育、文化、旅游产业的发展
赛车运动对举办赛事的地区的体育、文化和旅游业的发展有很大的推动作用，可以带来大量的游客，可以刺激当地的消费，如餐饮，宾馆和零售业的消费。根据有关部门的调查研究报告，赛车运动对地区的经济影响很大，在举办赛事期间，可以为当地带来几千万美元的外汇收入，极大地带动当地旅游业的发展。
3.3扩大吸引国内外投资的力度
赛车赛事，会极大地提高长春市的知名度，增加全国知名企业和世界大公司的对长春市的了解，也会增加这些企业来长春市投资的机会，有利于长春市开展招商引资工作的开展。
3.4
与长春汽车产业的互动发展
赛车运动可以充分展示各汽车厂商的汽车的质量，并且扩大
汽车厂家的知名度，使各厂家投入大量的科研资金去提高汽车的质量。长春作为中国的汽车城，有着深厚的汽车工业基础，长春举办汽车赛事，既有利于提高长春汽车的知名度，也利于汽车销售，将会促进汽车生产厂家及配件厂家的发展。
4、市场预测分析
4.1.1功能设计
1)
建成复合式赛车场
在这里建成一座标准国际赛道；利用地势建成可举行越野摩托车比赛和山地行车比赛的山地赛道；在国际赛道的旁边兴建小型的可举办卡丁车比赛、越野汽车比赛等项目。
作为中汽联挂牌培训基地
赛道在不举办比赛时，可以做为中汽联的培训基地，利用现有场地和设施，进行人员培训。
即可增加知名度，又可增加收入。
2)
吸引驻场车队俱乐部，成为北方赛车俱乐部的聚集地
利用汽车运动公园硬件和软件优势，并且可提供在费用和税收方面的优惠，吸引各地的赛车俱乐部在此清册。这样即可增加收入，也可提高汽车运动公园的影响力。成为俱乐部车队的训练基地，赛车改装基地和对外宣传基地。
3)
赛车展示馆，汽车运动文化的推广基地
在赛车展示馆内，展示各个国家各个时期的赛车和各种新
款汽车，即可以增加门票收入，也可以丰富公园项目。
4)
车迷的旅游休闲地
广大车迷在这里不但可以欣赏到高水平的赛车比赛，进行
赛车实践，还可以在这里渡假、休息。车迷在这里可以了解汽车及赛车的相关知识，又可体会到驾驶的乐趣。
5)
旅游爱好者的露营基地
长春目前没有大的露营基地，汽车公园里的露营地可以与
房车相结合，即可以促进我市房车的销售，又能方便广大露营爱好者。同时和国家体委配合，将此地批准为国家露营地基地。
6)
赛车厂商产品推广场所
在汽车运动休闲公园内，有一个专门的赛车展示中心，在
这里全国各知名赛车厂家生产的赛车可在这里进行展销。
7)
看台贵宾包房，大型企业展示企业文化与品牌的阵地
8)
具备医疗急救中心功能
9)
配套服务功能（商业服务中心、餐饮、酒店等）
10)
具有保税仓储功能
开发区与海关沟通协商，可以在汽车运动休闲公园内设立
一个保税仓库。厂商可以在这里享受到国家相关的优惠政策。
4.1.2客源市场分析：
目标市场：
海外客源市场：通过申办各项赛事，包括全国汽车场地锦标赛、引进国外系列赛事、俱乐部会赛、邀请国际著名车队进行试车、训练活动，吸引境外车迷。
国内客源市场：长春市区、吉林市、四平市及东北三省是重要的目标市场。
客源市场预测：估算每年接待20万人次，并以5%的速度逐年递增。
5、项目建设方案
5.1项目建设地点
该项目建设地点位于长春净月潭旅游经济开发区友好村。该区域自然环境优美，地形地势可谓最佳赛车场选址，两山夹一谷，谷中地势极适合于修建赛道，而两山则是天然的大看台；交通便捷，进出方便，经合理规划建设，能承受瞬间交通大流量；该区域距长双公路6公里，距长伊公路7公里，目前已有长
6公里的柏油路从项目用地穿过；该区域具有较低的土地开发成本和充足的发展空间；避开城市中心和居民集中地。
5.2建设内容
一期：5.2.1国际赛车场：占地面积为64万平方米，建筑面积约为6万平方米
1)
国际标准F3赛道
国际赛车场赛道长度约4—5公里之间，并留足缓冲区，为今后发展留下空间。占地面积32万平方米，建筑面积2万平方米；
2)
卡丁车赛道：占地面积5万平方米，建筑面积0.6万平
方米；
3)
儿童赛车道：占地面积5万平方米，建筑面积0.6万平
方米；
4)
摩托车赛道:
占地面积6万平方米，建筑面积0.8万平
方米；
5)
汽车越野赛车道:
占地面积10万平方米，建筑面积1
万平方米；
6)主看台及辅助看台
看台在赛道的东侧，占地面积约1万平方米，建筑面积0.5万平方米。可容纳10000人观看比赛。远期可开发西侧赛道。
7)其它辅助设施:占地面积
5万平方米，建筑面积约为0.5万平方米。包括：辅助道路、集车区、维修区、车检区、油库等建筑面积约为0.3万平方米；指挥中心(控制塔)、监控塔台、医疗中心、车检区、新闻中心等建筑面积约为0.2万平方米。
5.2.2汽车休闲度假区
占地面积72万平方米，建筑面积约为1万平方米。主要建设内容为露营地、野炊区、游乐区、森林公园。
8)露营地
露营地占地20万平方米，位于主赛道的北侧。露营基地环境优美，周围绿树环绕，可以同时放置300辆房车，可容纳
5000
人在此露营。
9）野炊区：占地面积约为2万平方米。
10)游乐区：占地20万平方米。建成适合四季旅游的大型游乐项目园。
11）森林公园：占地面积约为30万平方米，为游客提供优美的度假环境。
5.2.3综合服务区：占地面积为40万平方米，建筑面积为3万平方米
12)汽车影院和停车场：占地面积为16万平方米，建筑面积约为0.5万平方米；
13）赛车培训中心：占地面积为6万平方米，建筑面积约为0.1万平方米；
14）赛车维修站：占地面积为4万平方米，建筑面积约为0.1万平方米；
15）赛车展示馆：占地面积为4万平方米，建筑面积约为0.8万平方米；
16）商业区域：占地10万平方米，建筑面积约为1.5万平方米。建设一个以集商贸、酒店、俱乐部为一体的综合楼，其中一楼为含赛车精品展示和销售的中心。二楼以上为酒店和俱乐部。
二期建设项目：
5.2.4度假村
度假村占地约2平方公里，位于国际赛车场的东及西北侧。待时机成熟时由实力雄厚的房地产开发区整体开发。
5.2.5其它发展预留地约为80万平方米。
5.3公用工程
5.3.1给排水
1）给水
主要是生活用水、餐饮服务用水、汽车用水。水源近期考虑用地下水，远期可考虑与城市给水管网连接或与新立城管网连接。
2）排水
近期自行建设排污系统，远期可通过地下管网与市政排水管网相连接排放。
5.3.2供电
项目主要用电是照明用电及部分电器设备用是电。从净月开发区双庙变电所引入。
5.3.3供暖
该项目自行建设供暖站一座。
5.3.4交通
在原有柏油路和沙石路基础上修一条贯穿长双、长伊公路的主客路，并使项目外围形成环路。该主路长约13公里。
6、组织机构
机构：注册成立赛车场公司。公司采取股份制形式。首期参与单位为长春净月潭旅游经济开发区玉潭镇友好村、长春市体育局、一汽集团公司等公司，根据项目发展再招商引资。公司拥有独立法人地位，经济上实行独立核算，经营实行董事会领导下的总经理负责制，负责项目的经营管理。
7、项目实施进度计划
规划分两期实施，一期建设期为4年，即2005——2008年，开发面积为1.76平方公里。远期建设期为4年，即2009——2012年，开发面积达到5平方公里。具体安排如下：
2003年底完成项目建议书编写
2004年2月，完成项目在市计委的立项批复
2004年8月前聘请国际汽车联合会及中汽联专家完成国际赛车场的设计；聘请国内或省、市知名旅游专家完成赛车场以外旅游综合项目的策划；完成可行性研究报告编写及评估认证工作
2004年底完成F3赛车场项目初步设计及前期工作并落实资金
区内主道路申请市政府交通部门开始建设
2005年4月F3国际赛车场开始招投标并进行施工建设；当年8——9月，园区主路投入使用，赛道投入使用
2006年4月国际赛车场的汽车越野赛车场、儿童赛车场、卡丁车赛车场、摩托车赛车场及附属设施、露营地、商业、旅游设施一期建设开始
2006年12月国际赛车场的汽车越野赛车场、儿童赛车场、卡丁车赛车场、摩托车赛车场及附属设施、露营地、商业、旅游设施一期投入使用
2007年大型游乐设施开始建设
2008年国际赛车场设施完善，游乐设施部分投入使用、度假村开始建设
2009——2012年大型度假村、游乐设施完善。
8、投资估算
8.1投资估算说明
本项目计算期
10年，其中建设期
8
年。
8.2
投资估算
根据建设项目的要求和现场条件估算投资总额为28.46亿元。一期投资约为6.46亿元。国际汽车赛车场及其附属设施预计投资额为13200万元；汽车休闲度假区预计投资为7400万元，主要是房车的配备、基地的基础设施配套工程费用、游乐设施的配备等；综合服务区投资约为29000万元；园区内道路的投资约为5000万元，其它基础设施投资约为10000万元。
8.3资金筹措
一期启动项目资金全部采取自筹方式。
9、经济分析
本项目一期计划投资6.46亿元，一期投产后第四年收入将达到3.2562亿元，预计在正常营业的第十一年收回全部投资。
投资内部收益率：9.3%，
投资报酬率：14.88%，
静态回收期：11年。
正常年度营业收入分析表
收入项目
构成分析
金额（万元）
赛车门票收入
30元、X
200000人
300
赛车转播收入(含广告收入)
2000
客房收入
入住率为50%×400间×平均200元×360天×调整系数0.8
1152
餐饮收入
2000
卡丁车
30元/小时
×
2万人次
60
儿童赛车
100元/小时×1万/人次
100
摩托车赛车
20元
×
5万人
100
越野赛车
30元
×
10万人
300
露营地
200
洗浴、健身娱乐等其他收入
700
赛车销售收入
20000
游乐园收入
1000
赛车培训
2000元
经×
1000人次
200
赛车展示馆
10元×
10万人次
100
俱乐部会费
3000元
×
1000人
300
流动性收入
2000
合计
30512
10、结论与建议
10.1结论
长春***汽车休闲运动公园是东北地区唯一的以汽车运动为基础的综合娱乐中心。园区的开发建设，符合国家的宏观经济政策，也将丰富长春“汽车城”的内涵。经市场需要预测调查，该园区的建设规模、建设内容及市场定位准确。园区的建成，有利于促进地方经济快速健康的发展，提供和扩大就业机会，并能带动相关产业的发展。所以，本项目的建设是必要的和可行的。
10.2建议
1、整个园区应统一规划，分期实施，预留发展用地。
2、抓紧在市政府立项，争取政府政策和资金上的支持。
3、抓紧建设园区主路，保证该项目的顺利进展。
4、本项目的实施，必须得到中汽联和一汽集团的大力支持方可进行。
18
篇3：杭州湾项目合作建议书
杭州湾项目合作建议书 本文关键词：建议书，杭州，项目合作
杭州湾项目合作建议书 本文简介：杭州湾新区项目合作建议书宁波东创置业有限公司杭州湾新区项目合作建议书上海科巢营销策划有限公司________________________________________________________________________________________________________
杭州湾项目合作建议书 本文内容：
杭州湾新区项目合作建议书
宁波东创置业有限公司
杭州湾新区项目
合作建议书
上
海
科
巢
营
销
策
划
有
限
公
司
_
_______________________________________________________________________________________________________________________
SHANGHAI
TECH
NEST
MARKETING
PLAN
LTD.
上海市浦东新区耀华路85弄7号
公司介绍
一、科巢公司简介
上海科巢营销策划有限公司是一家集房地产项目规划、产品研发、营销策划、销售代理、引资、合作开发为一体的房地产综合服务机构。
公司成立至今，分别在上海、四川、西藏、安徽、陕西等地方分别服务过近30个项目。科巢机构为全国各地发展商提供住宅（商业）地产调研定位、营销策划、销售培训、推广设计、招商运营、投资融资等全程服务。对大型项目立项定位论证；城市商业网点布局规划；产业园区、工业园区立项论证有丰富经验。
公司经过长期的发展，形成了对房地产服务特有的思路和认识；聚集了一支以万科、世联、易居、中原等中国地产精英公司服务多年的高管成员为核心的专业、全面、经验丰富的团队；创建完善了自己的优势媒体平台和行业联盟机构（450多家下线服务商）。
作为专业的房产营销机构，公司历经十余年的发展，同多家发展商建立了长期伙伴关系。“事无巨细为发展商考虑”早已成为公司最基本的服务理念，并将其贯彻到房地产开发的全过程中，公司力求在项目定位、产品设计、工程实施、企划创意以及现场销售等每一环节追求最佳，来为发展商创造最大的价值。
2、
上海科巢主要业务范围：
投资顾问
上海科巢拥有完善的房地产供应与需求数据库。对市场数据进行定期收集，完善了宏观信息、土地、住宅、写字楼、商铺五大数据库。并凭借其完善的数据分析系统及优秀的投资分析人员，为房地产经营者及各类投资决策提供可靠的论据，以及具有市场价值和前瞻性的专业分析成果。
在当今竞争越来越激烈的市场经济中，掌握市场信息成为企业成败的前提条件。上海科巢始终坚持掌握市场第一手资料的强烈意识，加上对上海及周边房地产市场的透彻了解和敏锐的洞察力，定能为客户提供强有力的支持。
服务内容
：
1、
城市及功能区顾问
城市投资环境研究与评价、产业布局与规划建议、城市及区域发展战略制定
2、
土地及项目转让顾问
土地发展战略及经营策略顾问、土地一级开发顾问、土地及项目的可行性分析（招牌挂项目）
3、
项目评估业务
土地及项目的投资可行性分析、
土地及项目的经济测算（静态与动态）、各物业类型的评估报告
4、
主题地产顾问
工业园、产业园土地开发策略建议、旧城改造、新城建设的开发策略建议、大型城市基础设施附带的地产开发测略、旅游、公园等主题式地产研究与策略
5、
房地产调查及分析服务
商品住宅客户、写字楼客户、商业项目客户的特征调查与分析、房地产专题调查与分析
6、
地产项目顾问咨询
在售项目竞争市场跟踪报告、项目可行性研究及方案选择、宏观投资环境研究与投资机会寻找、区域地产供应与需求详细研究与分析、项目定位（价格、产品、客户、形象、主题）
项目前期策划
上海科巢深刻认识到准确的产品定位，及优秀的品质方能在当今市场上立于不败之地。上海科巢汇集了一批各地的地产界精英，在不同的领域层面上具有丰富的市场策划经验，配合公司多年来在国内所积累的物业策划经验，加之前瞻性营销理念、以及对发展商和客户认真负责的态度，设计出超前意念的方案，以满足市场不断提升的要求。
营销推广策划
上海科巢具有丰富的实际操作技巧，
一直以来以其前瞻性的创意而成为行业销售先锋。我们不断吸收最新的营销理念，不断推陈出新。凭借丰富的市场经验，为每一个项目提供一个行之有效且富于创造性的营销推广方案，以我们专业的服务达到一个双赢的结果。
代理销售
上海科巢拥有一整套行之有效的销售培训及规范化销售管理系统，
以及一支充满了经验与自信的销售队伍，经过不断的培训与磨练，已成为策划思想最有力的实施者。并且坚持严谨的专业精神，为客户提供完善的服务，及创造最优秀的销售成绩。同时我们在长三角地区拥有庞大的销售网络，为客户开展业务创造了良好的条件。
三、上海科巢上海地区项目业绩展现
上海科巢擅于从区域发展中涉及的各方面为出发点，提出具有实际可操作性的建议，涉及土地、住宅、商业、别墅、综合体、工业等多种业态。。
古北佘山国际别墅
客户名称：上海古北（集团）有限公司
项目概况：位于青浦区赵巷镇业辉路600弄，项目占地32万平方米，总建筑面积7万平方米，被自然河道H型分割，拥有四万平方米的主题公园，小区内绿化率更高达70%，分两期开发，一期97户，二期98户，二期借鉴西班牙、法国建筑风格，别墅入住的海外人士高达56%，是名副其实的国际社区。
研究目的：进行市场研究分析、产品定位以及销售策划方面的合理化建议。
香提岭
客户名称：上海彬野置业有限公司
项目概况：香堤岭位于浦东新区惠南镇南六公路，临近野生动物园，近靠临港新城与浦东国际机场海空“两港”，同时也毗邻规划中的迪斯尼主题乐园。项目规划总建筑面积近5.5万平方米，共开发建造114幢独立别墅以及1个小型会所。项目所有建筑立面风格采用英式乡村风格和法式乡村风格，追求自然、和谐的整体风格，通过人性化的细节设计体现项目的品质。
研究目的：研究市场客群需求状况，验证其可接受的市场价格、产品设计。深度研究面积配
比。
同济科技园常熟园区
客户名称：上海同济科技园有限公司
项目概况：
常熟园区位于常熟市东南经济技术开发区，占地约
23
亩，规划建筑面积
6
万多平方米，计划与常熟国家大学科技园合作将其开发为大学科技园加速器项目。
研究目的：对科技园公司提供常熟写字楼及商业提供深度分析及项目定位建议。
同济科技园——同济逸仙大厦
客户名称：上海同济科技园有限公司
项目概况：同济晶度总建筑面积90290平米，其中A楼共18层，B楼共15层，C楼共5层，共享地下2层停车场。结构采用外围钢结构框架—钢筋混凝土核心筒结构体系，居中为钢筋混凝土核心筒，外围为“蜂窝”钢结构框架，加工难度极大。此工程是富煌钢构继世博会西班牙馆之后的又一力作。
研究目的：为科技园公司对逸仙路钢贸企业进行深度分析，调查钢贸企业需求。对项目定位、产品设计、销售包装进行建议。
上海亿联全球家具建材中心
客户名称：上海航宏投资发展有限公司
项目概况：项目地处浦东新区主干道杨高南路延伸段，位于上海浦东国际金融中心与国际航运中心之间的经济重镇——航头。总投资16亿元，规划建筑面积60万平方米。集产品交易、展示、仓储物流、装卸
配送、餐饮娱乐、商务办公等于一体。亿联全球家具建材中心规划有陶卫总站，地板灯具总汇，国际馆三大商业区块，业态相当齐全，产品涵盖了木地板、橱柜门类、木材、石材、五金、油漆涂料、PVC、铝合金、管材、玻璃、吊顶材料、家居饰品等全部装饰建材产品，实现了一站式购买。
服务内容：上海亿联全球家具建材中心B、C区营销策划及销售执行。
中铁中环时代广场
客户名称：上海中铁市北投资发展有限公司
项目概况：项目位于上海市闸北区市北高新园区核心位置江场西路、万荣路，总建面约21万平方米，由7幢塔楼、开放的商业街区、主题广场和主题绿化公园组成，是一个集精装SOHO、百变LOFT、甲级办公、星级酒店、休闲娱乐于一体的大型城市综合体。项目打造的低密度、高绿化率的商务环境。
研究目的：中铁市北投资发展有限公司提供项目规划顾问服务及产品定位建议、销售执行。
工作方式及服务内容
一、目的
通过与贵司沟通的理解，我司认为此次服务的总体目标是：
?
相关别墅类物业、商务别墅、商业物业、公寓的市场现状及发展预测
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明确本案运营模式及规划方向
?
对本案各业态产品进行前瞻性的细部定位
?
在完成前期策划工作后对本案进行独家代理销售招商
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物业管理及商业运营
整个工作将最终为项目的定位、设计和后期运营服务，发掘市场供应、需求两方面的差异化，对产品准确定位，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图，创造利润最大化。
二、项目理解
1、外部条件
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区位条件：项目位于宁波杭州湾新区兴慈八路和滨海二路交界位置，距上海市区148公里，慈溪市中心区12公里，为上海、宁波、杭州、苏州2小时经济圈范围。
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交通情况：浒崇公路(延伸段)、东外环线、芦庵公路、浒崇公路、东外环(杭甬高速公路连接线延伸段)、樟新公路和横向的329国道、中横线、杭州湾跨海大桥共同构成杭州湾新区外围交通网络。
区域规划：全区空间结构为“两带、三轴、三区”。这里将建设成为“长江三
角洲南翼的工商名城、宁波市北部的经济中心、一座生态旅游城市”。
2、内部条件
u
项目规模：中型。
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城镇定位：生产基地，生态旅游城。
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发展现状：工业基础扎实，人口聚集中，基础设施配套有待完善、交通便利。
3、市场情况
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市场特征：市场处于半数期，整体布局没有明显界限，特别是新区市场尚未成型。
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新城区别墅市场特征：以独占性生态资源为主要卖点，产品多联排等经济型产品为主，缺乏生活配套，价格受市场影响较大，客户主要来自慈溪、宁波区域。
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杭州湾新区房地产市场特征：以新区规划为主要卖点，项目集中商务新城区，别墅项目较少，价格较低。总部经济唯一。
4、项目初步理解：
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项目优势：项目处于长三角发展带，发展空间较大，区位具有一定优势。
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项目劣势：新区项目生活配套缺乏，成熟周期长，交通成本高。
u
本体条件：地理位置绝佳，中型规模；容积率较低，适宜打造中高端产品。
三、前期策划工作方法
通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，了解杭州湾新区市场供需空间、价格趋势、市场环境，确定目标客户及其对产品类型、配比与价格等取向，对项目的未来规划提出建设性建议，合理规划本案地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品。
1、技术思路
2、工作依据
本案的工作依据来自来对杭州湾新区市场的监测，包括上海科巢对杭州湾新区各个项目的跟踪调研、杭州湾新区操作的各个项目的客户资料，以及对杭州湾新区及周边辐射区域不同客户特征的准确把握。
三、前期策划服务提纲
第一部分、杭州湾新区区域经济环境分析
一、本案宏观经济环境分析
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杭州湾新区经济发展现状及在宁波及长三角经济发展中的地位
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杭州湾新区区域未来发展规划
n
杭州湾新区城市化水平及发展速度
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杭州湾新区区常住人口分析
人口数量及结构
职业构成
收入水平、消费水平
n
杭州湾新区及宁波、慈溪地区外来人口分析
外来人口来源
外来人口数量及结构
受教育程度、职业构成
收入水平、消费水平
二、本案周边园区市场环境分析
n
杭州湾新区发展现状及在整个经济发展中的战略地位
n
杭州湾新区研究
发展规模、入住企业分析
园区配套设施分析
n
宁波、慈溪地区研究
发展规模、入住企业分析
园区配套设施分析
n
杭州湾新区及宁波、慈溪地区企业职员分析
员工数量及来源
受教育程度、职业构成
收入水平、消费水平
n
外来人口和商务往来对园区配套的需求
三、小结
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杭州湾新区经济发展现状及未来发展预判
n
杭州湾新区开发区及慈溪市的发展预判
n
杭州湾新区及宁波、慈溪地区配套的发展方向
第二部分、分业态市场研究
一、别墅类物业市场研究
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别墅类物业的发展现状及分布
n
别墅类物业典型项目分析
n
杭州湾新区别墅类物业发展现状
n
杭州湾新区别墅类物业客户来源分析
n
杭州湾新区别墅类物业未来发展预判
二、住宅市场
n
杭州湾新区、慈溪市住宅市场发展历程及现状
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在售楼盘概况
产品规划分析（占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、建筑形态、建筑层数）
产品情况分析（面积区间、主力户型）
产品销售情况分析
n
杭州湾新区住宅产品需求特点
客户特征分析（年龄与职业、居住与工作区域、家庭结构与置业目的）
客户对住宅产品的需求特点（面积区间、产品形式、价格承受能力）
n
杭州湾新区住宅市场总结及未来发展预判
三、商业市场
n
杭州湾新区商业地产销售情况及成交价格分析
n
杭州湾新区商业地产租赁情况及租赁价格分析
n
杭州湾新区商业地产投资回报率水平
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杭州湾新区重点商圈、商业街分布情况
n
杭州湾新区重点商圈、商业街业态划分情况及比例
n
杭州湾新区重点商业业态情况分析
n
杭州湾新区消费习惯对商业业态的影响分析
n
杭州湾新区区内部分消费需求分流的现状及原因
n
商业地产未来发展趋势展望
四、公寓市场
n
杭州湾新区住宅租赁市场发展现状
n
杭州湾新区住宅租赁市场客源分析
住宅租赁市场客户来源分析
住宅租赁市场需求量、需求结构分析
住宅租赁产品需求特点总结
n
杭州湾新区公寓市场发展现状
n
杭州湾新区公寓客源分析
公寓产品需求来源
公寓产品需求量、需求结构分析
目前公寓产品需求分流现状
n
小结
第三部分、项目价值评估及定位建议
一、项目价值评估
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地块现状分析
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地块周边现有环境分析
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地块周边未来规划及对本案产生的影响
n
地块未来开发风险评估
二、项目定位建议
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项目整体定位
项目整体发展方向定位
项目功能分区定位
项目整体形象定位
项目各物业类型布局建议
项目景观建议
项目整体运营模式建议
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商务别墅类物业定位
物业设计建议
销售建议
招商建议
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住宅物业定位
住宅产品吸引的客群分析
住宅产品定位
住宅产品销售价格定位依据及定位建议
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商业物业定位
商业产品吸引的客群分析
商业主题建议
业态选择及业态组合方式建议
商业规划建议
招商及销售方式建议
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公寓物业定位
公寓吸引的客群分析
公寓产品定位
针对公寓产品提供运营管理建议
三、项目盈利模式与开发策略
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项目盈利模式及开发策略研究
不同物业盈利能力评价
不同物业作用研究
n
项目分期开发策略
开发节奏
开发顺序
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基于开发模式的经济评价
阶段成本分析
阶段效益分析
阶段的资金平衡与运作
第四部分、项目概念规划展示模型
第五部分、项目规划设计任务书
四、前期策划工作质量保障体系
1、内部质量保障：多级评审制度
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市场调研成果评审
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核心结论成果评审
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最终报告成品评审
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科巢顾问评审会评审
2、外部质量保障：
为了保证项目顺利运作，上海科巢工作不仅提供报告文本，还将在整个项目的运作过程中与客户随时沟通，定期就工作进展同客户沟通，根据客户要求与客户共同工作，以期与客户就项目存在的问题及其解决方案达成真正的共识。
针对本项目工作的工作量与工作内容，上海科巢将调动公司内部各类资源，组建强大的专案团队参与本项目的工作，包括负责内部专家团队、执行本项目顾问团队、公司外部专家资源，共同保证项目的顺利实施和高质量完成。
5、
合作模式、报价及时间安排
1、
服务内容及工作进度
根据全案策划流程，具体工作流程和时间安排如下：
2、
合作方式
上海科巢针对贵司项目将采取全案策划及独家营销代理的形式与贵司合作，前期策划包括市场研究、市场定位和产品规划具体环节等。
独家营销代理是指本项目在双方协议期内由上海科巢提交营销方案并由我司独家销售、招商代理。
3、
收费标准及方式
为了推动我司与贵方达成良好的合作关系，我司将适度降低收费标准，并采取相对灵活的付款方式。
前期市场调研及前期策划
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完成周期：自签约后45天内
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费用标准：共计人民币壹佰万元整（￥1,000,000赠送设计过程中的风水篇）
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收费形式：
前期市场调研、策划：签约后3个工作日内，贵司支付合同总额的60%，即人民币600，000元整。作为相关人员进场开展调研和数据采集工作的成本费用。
终期汇报完成：支付合同总额的40%，即人民币400,000元整。
结束语：
综上所述，上海科巢拥有专业、全面、经验丰富的团队，有着“事无巨细为发展商考虑”的服务理念，尽管公司成立时间不长，但所执行的每一项目都是精根细作，充分保证了发展商的利益。这也是我司竞争的基础，也是为贵司项目提供各项管理服务的可靠保证。
通过上述所陈述的项目产品合作简案意向书纲要（如贵我双方能够合作，以最终提案为准），上海科巢将为贵司项目所提供之全程策划、招商代理服务内容、以及双发合作方式、服务费标准等内容进行简明阐述，未尽事宜将在双发后期的协商与跟进中进行解决。
在随后具体合作中，上海科巢将本着严谨务实的工作态度，运用专业科学的分析研究手段，为贵司提供详实并且行之有效的的分析服务，同时为贵司的项目市场定位，投资方向选择做出具有可操作性地有效指导与参与，使得本案达到商业价值最大化。
上海科巢营销策划有限公司
2013-1-4
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